房地产估价
简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
题目
简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
参考答案和解析
理论依据：替代原理。
范围：具有交易性的房地产。
步骤：
1.搜集交易实例
2.选取可比实例
3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）
4.求取比准价格
基本公式：V=VB×A×B×D×E
相似问题和答案
第1题：
第2题：
试简述网络攻击的概念和基本步骤？
正确答案: 网络攻击就是利用系统的漏洞和缺陷来破坏网络系统。
步骤：
1）搜集信息
2）实施入侵
3）上传程序、下载数据，获得数据
4）利用一些方法来保持访问，如后门、特洛伊木马
5）隐藏踪迹
第3题：
动态评价指标有哪些？说明各指标的的概念、计算公式、判断准则及适用范围。
2）现值指数是在多方案比较时，如果几个方案的FNPV值都大于零但投资规模相差较大时，作为财务净现值的辅助指标进行评价。净现值指数是财务净现值与总投资现值之比，其经济涵义是单位投资现值所带来的净现值。其计算公式为：
FNpV=∑（CI-Co）t（1+ic）-t
3）财务内部收益率指项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。
∑（CI-Co）tX（1+FIRR）-t=0（t=1—n）
第4题：
简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。
步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式：V=r/A
第5题：
简述市场比较法的操作步骤。
正确答案: （1）搜集交易实例
（2）选取可比实例
（3）建立价格可比基础
（4）进行交易情况修正
（5）进行交易日期修正
（6）进行房地产状况修正
（7）求取比准价格
第6题：
简述主观概率的概念和基本特点及主观概率市场预测法的预测步骤。
主观概率是预测者根据自己的实践经验和判断分析能力，对某种事件在未来发生的可能性的估计数值。
主观概率反映个人对某一事件的信任程度，它具有两个明显特点：
其一，由于每个人认识事物和分析判断的能力、方法等不同，不同的人对同一事物在同一条件下发生的概率值估计，会有一定程度或相当大程度的差异；
其二，主观概率的数值是否正确，一般是难于核计的。
主观概率市场预测法，是一种适用性较强的方法，可应用在许多市场现象和各种影响市场因素的预测中。应用主观概率市场预测法，一般要按下面几个步骤进行：
第一，说明预测目的和要求，提供必要的资料；
第二，制定调查表，并发给每个被调查者填写；
第三，整理汇总主观概率调查表；
第四，根据汇总情况进行判断预测；
第五，对预测值进行检验和校正：
（1）对预测值和主观概率研究其可靠性；
（2）对以前的预测计算其误差，并对现预测进行校正。
略
第7题：
简述市场比较法的定价步骤
正确答案: 1）计算类似企业市场乘数：权益乘数（市盈率、市净率、本利比）和总资本乘数（总资本营业利润比、总资本营运现金流量比）
2）计算企业价值：利用总资本乘数求得目标企业价值后，应扣除企业的负债。
3）加权各乘数所得的企业价值
4）调整折价或溢价
第8题：
简述辐射灭菌法概念和适用范围及特点。
辐射灭菌法是以放射性同位素(60Co)的γ射线灭菌的方法,其原理是：γ射线使有机物的分子发生电离,破坏正常代谢的自由基,使微生物体内的大分子化合物分解而死亡。辐射灭菌的特点是：不升高灭菌产品的温度,穿透性强,适合于不耐热药物的灭菌,此法已被《英国药典》、《日本药局方》所收载。我国对γ射线用于中药灭菌也进行了研究。注意事项：设备费用高,对某些药品可能降低效力、产生毒性或发热物质,同时要求严格可靠的安全防护措施。
第9题：
简述市场比较法的步骤？
正确答案: 1）搜集交易实例
2）选取可比实例
3）建立价格可比基础
4）进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正
5）求取比准价格
第10题：
简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。
理论依据：预期原理。
范围：具有投资开发或再开发潜力的房地产
步骤：
1.调查待开发房地产的基本情况；
2.选择最佳的开发利用方式；
3.估算开发经营期；
4.预测开发完成后的房地产价值；
5.测算各项成本费用、开发利润及利息
6.求取待开发房地产价值。
基本公式：待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费