房地产估价
相似问题和答案
第1题：
简述干热空气灭菌法概念和适用范围及特点。
热空气灭菌法是在高温干热空气中灭菌的方法,由于干燥状态下微生物的耐热性强,所以必须长时间加热才能灭菌。此法适用于耐高温的玻璃制品、金属制品以及不允许湿气穿透的油脂类和耐高温的粉末化学药品等。本法的缺点是灭菌温度较高,灭菌时间较长,穿透力弱,温度不易均匀,不适于橡胶、塑料及大部分药品。
第2题：
简述主观概率的概念和基本特点及主观概率市场预测法的预测步骤。
主观概率是预测者根据自己的实践经验和判断分析能力，对某种事件在未来发生的可能性的估计数值。
主观概率反映个人对某一事件的信任程度，它具有两个明显特点：
其一，由于每个人认识事物和分析判断的能力、方法等不同，不同的人对同一事物在同一条件下发生的概率值估计，会有一定程度或相当大程度的差异；
其二，主观概率的数值是否正确，一般是难于核计的。
主观概率市场预测法，是一种适用性较强的方法，可应用在许多市场现象和各种影响市场因素的预测中。应用主观概率市场预测法，一般要按下面几个步骤进行：
第一，说明预测目的和要求，提供必要的资料；
第二，制定调查表，并发给每个被调查者填写；
第三，整理汇总主观概率调查表；
第四，根据汇总情况进行判断预测；
第五，对预测值进行检验和校正：
（1）对预测值和主观概率研究其可靠性；
（2）对以前的预测计算其误差，并对现预测进行校正。
略
第3题：
简述称重法的概念、基本方法、优缺点、主要步骤和技术要点。
第4题：
简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 概念：对类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
理论依据：替代原理。
范围：具有交易性的房地产。
步骤：
1.搜集交易实例
2.选取可比实例
3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）
4.求取比准价格
基本公式：V=VB×A×B×D×E
第5题：
采用发酵池法进行消毒的适用范围、操作步骤及要求分别是什么？
正确答案: 发酵池法适用于动物养殖场，多用于稀粪便的发酵处理。
操作步骤及要求：
（1）选址：要求距离养殖场200米以外，远离居民、河流、水源等的地方。
（2）修建消毒池：用砖或水泥砌成圆形或方形的池子。
（3）装入粪便污物：先在池底放一层干粪，然后将每天清理的粪便污物等倒入池内。
（4）封池：快满时在表面盖一层干粪或杂草，再封上泥土，盖上盖板，以利于发酵和保持卫生。
（5）出粪清池：根据季节不同，经1～3个月发酵即可出粪清池。此间可两个或多个发酵池轮换使用。
第6题：
简述辐射灭菌法概念和适用范围及特点。
辐射灭菌法是以放射性同位素(60Co)的γ射线灭菌的方法,其原理是：γ射线使有机物的分子发生电离,破坏正常代谢的自由基,使微生物体内的大分子化合物分解而死亡。辐射灭菌的特点是：不升高灭菌产品的温度,穿透性强,适合于不耐热药物的灭菌,此法已被《英国药典》、《日本药局方》所收载。我国对γ射线用于中药灭菌也进行了研究。注意事项：设备费用高,对某些药品可能降低效力、产生毒性或发热物质,同时要求严格可靠的安全防护措施。
第7题：
采用堆粪法进行消毒的适用范围、操作步骤及要求分别是什么？
正确答案: 堆粪法适用于干固粪便的发酵消毒处理。
操作步骤及要求：
（1）选址：要求距离养殖场200米以外，远离居民、河流、水源等的地方设立堆粪场，根据粪便的多少挖一个深约20厘米的浅坑。
（2）堆积粪便：先在底部放一层干粪，然后将清理的粪便污物等堆积起来。
（3）密封发酵：堆到1～1.5米高时，在表面盖一层干粪或稻草，并使整个粪堆干湿适当便于发酵，再封上10厘米厚的泥土，密封发酵。
（4）出粪清坑：经夏季2个月、冬季3个月以上的发酵即可出粪清坑。
第8题：
动态评价指标有哪些？说明各指标的的概念、计算公式、判断准则及适用范围。
2）现值指数是在多方案比较时，如果几个方案的FNPV值都大于零但投资规模相差较大时，作为财务净现值的辅助指标进行评价。净现值指数是财务净现值与总投资现值之比，其经济涵义是单位投资现值所带来的净现值。其计算公式为：
FNpV=∑（CI-Co）t（1+ic）-t
3）财务内部收益率指项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。
∑（CI-Co）tX（1+FIRR）-t=0（t=1—n）
第9题：
简述收益还原法的操作步骤。
正确答案: （1）搜集有关房地产收入和费用的资料
（2）估算潜在毛收入
（3）估算有效毛收入
（4）估算运营费用
（5）估算纯收益
（6）选用适当的还原利率
（7）选用适当的计算公式求出收益价格
第10题：
简述成本法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 概念：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
理论依据：生产费用理论
范围：无收益又很少发生交易的房地产
步骤：
1.搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；
2.测算重新购建价格；
3.测算折旧；
4.求取积算价格。基本公式：
积算价格=重新构建价格—折旧