若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上是不可行，因为该方案是（　）的方案。A、投资亏损B、不能满足基准收益率要求C、无利可图D、风险很大

2020/2019版教材P25
对独立常规技术方案的评价，从图1Z101026可知，当FIRR>ic1时，根据FIRR评价的判断准则，技术方案可以接受；而ic1对应的FNPV1>0,根据FNPV评价的判断准则，技术方案也可接受。当FIRR＜ic2时，根据FIRR评价的判断准则，技术方案不能接受；而ic2对应的FNPV2＜0,根据FNPV评价的判断准则技术方案也不能接受。由此可见，对独立常规技术方案应用FIRR评价与应用FNPV评价均可，其结论是一致的。

当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

本题考查的财务内部收益率的内容。

财务净现值公式：



其中，n为寿命周期。

净现值函数曲线为：



BCD项：从净现值函数曲线图中可以看出当基准收益率等于财务内部收益率时，方案的净现值为零。所以C项为正确选项，BD为错误选项。

AE项：动态投资回收期公式为：



由于净现值为零，所以必存在动态投资回收期等于n（方案的寿命周期）。所以A为正确选项，E为错误选项。

综上所述，正确选项为AC。

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二、财务内部收益率计算出来后，与基准收益率进行比较。若F小于IRRic，则技术方案在经济上可以接受；若F大于IRRic，则技术方案在经济上应予拒绝。技术方案投资财务内部收益率、技术方案资本金财务内部收益率和投资各方财务内部收益率可有不同判别基准。

资本金利润率是指项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额或项目经营期内年平均所得税后净利润总额与资本金的比例。资本金利润率=800/5000*100%=16%。


房地产投资的特点有：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性。


项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额或项目经营期内年平均所得税后净利润总额与资本金的比例称为资本金利润率。


财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准则如下：当FN-PV＞0时，说明该方案在满足基准或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平.方案基本可行或有待改进。当FNPV＜0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行。


现金流出(Cashout，CO)；现金流入(Cashin，CI)；净现金流量(CI-CO)。