采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括（）。A、开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B、地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C、地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润D、地价款、开发建筑费、折旧费、专业费

题目

采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括（）。

A、开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费
B、地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费
C、地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润
D、地价款、开发建筑费、折旧费、专业费

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第1题：

当剩余价值被作为全部预付资本的产物时，剩余价值就取得了（）

A．利润形态

B．利息形态

C．租金形态

D．收入形态

正确答案：A
【考点点击】本题主要考查的知识点是剩余价值和利润的关系。
【要点透析】利润和剩余价值本来是同一个东西，都是雇佣工人的剩余劳动创造的价值。当剩余价值被看做全部预付资本的产物时，剩余价值就取得了利润形态。剩余价值是利润的本质，利润则是剩余价值的转化形式。

第2题：

当把剩余价值看成是全部预付资本价值的增加额时，剩余价值就转化为()

A.成本价格

B.利润

C.生产价格

D.利息

参考答案：B

第3题：

()被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。

A、市场比较法

B、成本法

C、剩余法

D、收益还原法

参考答案：D

第4题：

甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（　）。

A.投资利息只有静态分析法中才需要测算
B.销售税费一般不计算利息
C.开发完成后的价值不能采用成本法求取
D.假设开发法与成本法无法同时采用

答案：D

解析：

本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。

第5题：

剩余价值与全部预付资本的比率叫()

A.价值率

B.剩余价值率

C.利润率

D.利息率

答案C

第6题：

采用剩余法估价，开发利润的计算基数为()

A、建造费用

B、建造费用+专业费用

C、建造费用+专业费用+利息

D、建造费用+专业费用+地价

参考答案：D

第7题：

当把剩余价值当作是全部预付资本的产物时，剩余价值就转化为()。

答案：利润

第8题：

用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按( )计算。

A．整个开发建设工期

B．开发建设工期的一半

C．整个空置期

D．空置期的一半

正确答案：A
解析：本题考核点为在剩余法评估地价时，预付地价款的利息额的计算有关规定。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算，开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。

第9题：

下列关于房地产估价方法选用的说法中，错误的是( )。

A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法

B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为主要估价方法

C.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法

D.根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍

答案：B

解析：

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

第10题：

下列关于剩余法中续建成本及费用的确定，说法正确的是()。

A. 房地产开发的预付资本是计算利息的基数，但是，若这些资金是自有资金，那么不需要计算利息; 只有通过借款方式取得的资金才需要计算利息
B. 预付地价款的利息额应以全部预付的价款按开发建设工期的一半计算
C. 续建开发建筑成本费用可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算
D. 专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用管理费用的一定比率估算

答案：C

解析：

A选项错误，预付资本即使是自有资金，也要计算利息。B选项错误，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算。D选项错误，专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算。

土地估价师

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