房地产估价师
收益法适用的对象、条件和步骤
题目
收益法适用的对象、条件和步骤
参考答案和解析
正确答案:
适用的对象：有收益或有潜在收益的房地产。
适用的条件：房地产的收益和风险都能够量化。
步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料、估算潜在毛收入、估算有效毛收入、估算运营费用、估算净收益、选用适当的资本化率或折现率、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。
适用的条件：房地产的收益和风险都能够量化。
步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料、估算潜在毛收入、估算有效毛收入、估算运营费用、估算净收益、选用适当的资本化率或折现率、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。
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相似问题和答案
第1题：
关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）。
A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
答案：D
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。
第2题：
简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。
步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式：V=r/A
第3题：
简述收益法适用的对象和条件。
参考答案：(一)适用对象：(1)有收益或有潜在收益的房地产。(2)它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。(3)但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。(二)适用的条件：房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
第4题：
简要叙述房地产评估收益法适用的条件
正确答案:（1）待评估房地产未来纯收益可用货币计量；
（2）纯收益的产生是连续的；
（3）收益在数量上必须是稳定的；
（4）还原利率是可以确定；
（5）在取得收益的过程中，风险是可以计量的。
第5题：
简述防护支出法的步骤、适用范围与条件？
正确答案: 步骤：
①识别环境危害。
②界定受影响的人群。
适用范围：
①空气污染、水污染、噪声污染；
②土壤侵蚀、滑坡以及洪水风险；
③土壤肥力降低、土地退化；
④海洋和沿海海岸的污染和侵蚀。
满足条件：
①人们能够了解和理解来自于环境的威胁；
②人们能够采取措施保护它们自己免受环境退化的影响；
③能够估算并支付这些防护措施的费用。
第6题：
结构化方法、原型法和面向对象开发方法的优缺点和适用条件？
正确答案: （1）结构化系统开发方法是经典型的开发方法，强调在整体优化的前提下考虑具体的分析设计问题，开发过程规范，思路清楚，适合于开发大型、复杂的系统。采用这种开发模式，要求系统开发人员在调查中充分掌握用户需求、管理状况以及可预见未来可能发生的风险，开发的工作量很大，开发周期较长。
（2）采用原型化方法开发信息系统，有效地增进了用户与系统分析人员的沟通，在系统分析与设计过程中用户处于主导地位。可实际运行的原型系统可以帮助系统分析人员辨认动态的用户需求。某些需求在用户缺乏系统使用经验时，用户本身也无法预先知道。在原型运行过程中，用户可以发现这些需求，并将这些需求告之开发人员。对于开放性而无固定需求范围的系统（如决策支持系统），更适合用原型化方法进行开发。原型化方法以用户为中心开发系统，，加强了用户的参与和决策，能够快速地构造系统的原型。但是易导致人们认为最终系统过快产生，在开发工具上要求较高，对于中小型的信息系统开发效果较好，对大型的、复杂的系统在原型的制作上有相当的困难。
（3）面向对象法是从系统的构成入手，希望将系统的最基本结构搞清楚，从现实世界中抽象出系统组成的基本实体——对象。对象是构成所要开发的信息系统的最基本要素。如果将这些对象描述清楚了，就可以以比较大的自由度来构建信息系统，当外界环境发生变化后，就可以通过重新组合对象来应对环境的变化。这种方法的优势在于缩短开发、维护和测试的时间，降低费用，在开发过程中加强对用户的支持并提高灵活性。面向对象法的局限性在于对计算机工具要求高；在没有进行全面的系统性调查分析之前，把握系统的结构有困难，因此，目前该方法需要与其他方法结合应用。
第7题：
何谓收益还原法？其理论依据和适用对象是什么？
正确答案: 含义：时房地产估价业广泛采用的三大基本方法之一，适用于收益性房地产项目，也称为收益法或收益资本化法。
理论依据：预期收益原理、资金的时间价值。因素：未来净收益、获得未来净收益的风险、受益年限。
对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。
第8题：
关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）
A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
答案：D
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
第9题：
市场法适用的对象、条件和步骤
正确答案: 适用的对象：具有交易性的房地产。
适用的条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易，并能进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。
估价的步骤：收集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行房地产状况修正、求取比准价格。
第10题：
简述收益法的定义及适用条件。
正确答案:收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
应用收益法的适用条件是：
第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
第三，被评估资产预期获利年限可以预测。