房地产估价师
在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。A、估价原则B、价值时点C、估价目的D、估价对象
题目
在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。
- A、估价原则
- B、价值时点
- C、估价目的
- D、估价对象
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相似问题和答案
第1题：
估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。
A．估价原则
B．估价方法
C．估价目的
D．估价对象状况
正确答案：C
第2题：
估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（ ）。
当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（ ）。
A.一般假设
B.未定事项假设
C.背离事实假设
D.不相一致假设
B.未定事项假设
C.背离事实假设
D.不相一致假设
答案：D
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。
第3题：
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
正确答案：D
第4题：
某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告的组成。估价结果报告中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及著名签名日期，不得以个人印章代替签名。
第5题：
一份房地产估价报告的组成部分应包括()。
A、估价师声明
B、估价的假设和限制条件
C、被估价房地产的市场竞争力分析
D、估价结果报告
E、估价技术报告
B、估价的假设和限制条件
C、被估价房地产的市场竞争力分析
D、估价结果报告
E、估价技术报告
答案：A,B,D,E
解析：
房地产估价报告的组成：①封面；②目录；③致估价委托人函；④估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
第6题：
在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
第7题：
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
答案：
解析：
该评估报告中存在的错误如下：
（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
第8题：
在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
正确答案：ABC
不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。
不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。
第9题：
一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（ ）
A．估价师声明
B．估价假设和限制条件
C．估价特殊说明
D．估价技术报告
E．估价结果报告
B．估价假设和限制条件
C．估价特殊说明
D．估价技术报告
E．估价结果报告
答案：A,B,D,E
解析：
一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：①封面（或扉页）；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
第10题：
一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（ ）。
A、估价师声明
B、估价假设和限制条件
C、估价特殊说明
D、估价技术报告
E、估价结果报告
B、估价假设和限制条件
C、估价特殊说明
D、估价技术报告
E、估价结果报告
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。“比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房地产的重新购建价格”不用长期趋势法。参见教材P392。