房地产估价师

某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、设备折旧

题目

某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（）。

  • A、物质折旧
  • B、功能折旧
  • C、经济折旧
  • D、设备折旧
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相似问题和答案

第1题：

（二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

第 8 题 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。

A．道路扩宽后，交通发生变化

B．绿地率发生变化

C．公共配套设施发生变化

D．土地形状发生变化


正确答案：B

第2题：

甲得知其所承包的鱼塘附近将建一座大型的化工厂，遂将鱼塘转让给乙，但故意不告知附近将建化工厂的事实。几个月后，化工厂建成，鱼塘受到化工厂排出的污水的污染使大量鱼苗死亡。甲的行为违反了民法的（ ）。


参考答案：D
诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信用，正当行使权力和履行义务。本案中，甲明知鱼塘附近将建化工厂而装作不知，存在不履行本应告知的附随义务的行为，其违反了诚实信用原则。

第3题：

某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（ ）

A.物质折旧 B.功能折旧 C.有形损耗 D.经济折旧


正确答案：D

第4题：

某城市为解决交通拥堵问题，修建了两横两纵快速路，打通南北、东西大动脉。估价对象为住宅小区的配套商业房地产，因门前市政桥梁（南部快速路）建设，引桥部分抬高路面，遮挡了商业店面，造成有效客流量减少，租金下降。为了解决相关的补偿费用情况，解决信访纠纷，委托某房地产估价公司对减损价值进行评估。价值时点为2019年5月29日。请问此房地产最适合选用什么估价方法进行损害价值评估？简述估价技术思路。


答案：
解析：
?? 该项目属于不可修复的情况，可以通过两种途径评估估价对象的减损价值。一是先采用比较法和收益法评估不受影响的正常房地产市场价值，再通过市场调查法，查找与估价对象类似不利状态的房地产与正常房地产价格的比例，确定减损率，得到减损价值，即利用价差法的变形公式进行计算；二是采用损失资本化法，依据委托方提供的实际租金合同与不受影响的正常房地产客观租金的差值，计算估价对象房地产的剩余使用期限，以一定的报酬率，将至使用期限结束为止各年的租金损失折现至价值时点，从而得到减损价值。最后依据方法的可靠性分析权重，加权平均得到最终估价结果。
　　举一反三
　　损害赔偿是近几年问答题和单选题常考问题，如住宅挡光的损害赔偿，漏雨对业主的损害赔偿，临近建筑施工对房屋产生沉降裂缝对装修价值的减损评估等。
　　这类问题主要考核评估方法的选择，损害赔偿内容，损害赔偿的具体估价思路，参数的选择等。

第5题：

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。

A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、 出行便捷程度发生变化

答案：D
解析：

第6题：

(四)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。

A．道路扩宽后，交通发生变化

B．绿地率发生变化

C．公共配套设施发生变化

D．土地形状发生变化


正确答案：B

第7题：

下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有()。

A:没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时
B:办公楼没有电梯、集中空调、宽带等
C:一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降
D:住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等
E:市场供给过量

答案：C,E
解析：
经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。C属于环境污染因素。

第8题：

某住宅小区旁新建一座化工厂，生产剧毒气体产品，小区居民对此提出强烈抗议，要求清除危险，他们行使的是（ ）。

A．所有权

B．地役权

C．相邻权

D．宅基地使用权


正确答案：C
「考点」几种主要的相邻关系
「解析」题中所描述的为相邻妨害关系，相邻人在排放废水、废渣、废气、粉尘、油污和放射性物质时应当严格遵守国家标准，不得污染环境，造成邻人损害。否则，邻人有权要求停止排污，请求有关部门处理。受到损害的，有权要求赔偿。
《物权法》第90条规定，"不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质"。

第9题：

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（　）。

A、由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B、以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C、用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D、用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度

答案：C
解析：
本题考查的是房地产价值变化额度。测算房地产价值变化额度的正确思路是用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度。

第10题：

某幢住宅的重置价格为3000元/m2，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/m2。该幢住宅的这种价值损失属于()。

A:物质折旧
B:功能折旧
C:有形损耗
D:经济折旧

答案：D
解析：
本题考查经济折旧的概念。本题因附近环境发生变化而导致价值损失，属于建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失，称之为经济折旧，也称为外部性折旧。

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