资产评估师

某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。A、0.92B、1.07C、1.09D、0.94

题目

某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。

  • A、0.92
  • B、1.07
  • C、1.09
  • D、0.94
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第1题：

某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原利率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数为()

A.1.09

B.1.07

C.0.94

D.0.92


参考答案：B

第2题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见表1，表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

评估标的

2002.1

0

1.7

0

0

40

A

2200

2001.1

-1%

1.6

0

-1%

38

B

2400

2001.1

0

1.8

+2%

0

40

C

2300

2001.1

0

1.7

0

0

39

D

2100

2000.1

-2%

1.6

0

-1%

38

试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。


正确答案：
（1）应用下列公式进行评估=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正剩余使用年限修正
（2）建立容积率修正系数表，见下表：
容积率  1.5  1.6  1.7  1.8  1.9 
修正系数  100  102  104  106  108 
（3）年期修正
KA=KD=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-38］=1.0135
Kc=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-39］=1.0066
（4）参照物地价修正
A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
B：2400×1.01×104/106×100/102=2332
C：2300×1.01× 1．0066=2338
D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
（5）评估结果P=（2343+2332+2338+2282）÷ 4=2324（元/平方米）

第3题：

某待评土地剩余使用年限10年，其参照物剩余使用年限为15年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高1.5%，如折现率为8%，则个别因素修正系数为( )。

A．0.7956

B．0.5448

C．0.6951

D．0.7838


正确答案：A
解析：本题中，个别因素修正系数=[1-(1+8%)-10]÷[1-(1+8%)-15]×(1+ 1.5%)=0.7956。

第4题：

某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3000元/平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于()元/平方米。

A:3279
B:2250
C:2744
D:4000

答案：C
解析：

第5题：

某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率6%，比较实例价格为3000元/平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近()元/平方米。

A. 2 250
B. 2 744
C. 3 279
D. 4 000

答案：B
解析：

第6题：

待估宗地为一块商业用途的空地,评估人员收集一项交易实例作比较参照物,待估宗地的剩余使用年限为30年,交易实例所列土地的剩余使用年限为35年,其他情况与待估宗地一样,假设折现率为8%,求该交易实例的使用权年限修正系数()。

A、0.9659

B、1.0325

C、0.9432

D、0.8956


参考答案:A

第7题：

某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（ ）。

A．0.92

B．1.07

C．1.09

D．0.94


正确答案：B
（1-（1+10%）-25）/（1-（1+10%）-20）=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066。

第8题：

被估地块剩余使用年限为30年，参照物剩余使用年限为25年，假定折现率为8%，被估地块的年限修正系数最接近于( )。

A．0.9659

B．0.948

C．1.152

D．1.054


正确答案：D
解析：本题中，年限修正系数=[1-(1+8%)-30]÷[1-(1+8%)-25]=1.054。

第9题：


有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005-2009年，每年地价指数上升1%。



要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。




答案：
解析：

(1)应用下列公式进行评估：P=P′*交易时间修正*交易情况修正*容积率修正*区域因素修正*个别因素修正*年期修正*剩余使用年限修正


(2)建立容积率修正系数表，见下表：



(3)年期修正：KA=KD=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%）-38]=1.0135KC=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%）-39]=1.0066


(4)参照物地价修正：A:2200*1.01*100/99*104/102*100/99*1.0135=2343（元/平方米）B：2400*1.01*104/106*100/102=2332（元/平方米）C:2300*1.01*1.0066=2338（元/平方米）D:2100*1.012*100/98*104/102*100/99*1.0135=2282（元/平方米）


(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)/4=2324（元/平方米）


第10题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2004 ~2008年每年地价指数上升1%。

要求：
试根据上述条件，评估该待估宗地2012年1月的价值。


答案：
解析：
(1)应用下列公式进行评估：
P=P,X 交易时间修正 X 交易情况修正 X 容积率修正 X 区域因素修正 X 个别因素修正 X 年期修正 X 剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：

(3)年期修正。

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