问答题离婚时按揭房如何分割？

双方当事人在婚姻关系存续期间达成离婚协议，并对子女抚养和财产分割等问题作了约定。但由于种种原因，双方并未到婚姻登记机关办理离婚登记手续，或者是当事人考虑到登记离婚中的财产协议没有强制执行力，故双方约定去法院协议离婚，目的只是依照诉讼程序领取民事调解书，但到法院诉讼时出现一方反悔的情况。在这种情形下，往往是一方主张原来达成的离婚协议合法有效，要求法院完全按照该离婚协议约定的内容判决解除双方的婚姻关系，并处理财产分割和子女抚养问题。另一方则否认离婚协议的效力，要求法院依法进行判决。
附协议离婚条件的财产分割协议，通常是当事人平等协商的结果，因此具有民事合同的性质，但其以解除婚姻关系为先决条件，不能完全由当事人的合意来完成，还必须履行一定的法律程序。我国台湾地区王泽鉴先生说过这样的观点：“法律行为之构成要件，系由成立要件及生效要件共同组成之，须二者兼具，法律效果始焉发生。”笔者对此深以为然。因此，附协议离婚条件的财产分割协议并不自双方当事人签字时起生效，而是以双方协议离婚为生效条件，即从婚姻登记机关领到离婚证或到法院领取民事调解书，可视为所附条件已经成就，当事人所签署的财产分割协议因此而生效。如果一方当事人反悔，诉诸于法院寻求终局判决，除非双方当事人追认，该协议未生效，对当事人双方均不产生法律拘束力。另外，当事人签订离婚协议的内容一般包括自愿解除婚姻关系、分割财产、子女抚养等，自愿解除婚姻关系是前提，有关财产分割、子女抚养等是附随的内容，其生效应当依附于自愿解除婚姻关系内容的生效。尤其重要的理由是，人民法院在协议未生效情形下依照《婚姻法》的相关规定分割夫妻共同财产，并不会损害当事人的合法权益。从《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条来看，“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”这个规定的精神也与当事人协议离婚必须履行一定的法律程序才生效的规定不谋而合。
从反证的逻辑方法来分析，假定上述离婚协议已经生效，一方签订协议后拒绝依约去办理离婚登记手续或者到法院协议离婚，另一方按照生效协议的约定，可以要求违约方履行该离婚协议，并可以起诉要求法院判令违约方与其共同去民政部门办理离婚登记手续。显而易见，法院根据婚姻自由的基本原则，是无法判决双方继续履行离婚协议的。
有人将附协议离婚条件的财产分割协议称为诉前离婚协议，是指男女双方在婚姻关系存续期间，以解除婚姻关系为基本目的，并就财产分割及子女抚养达成的协议。诉前离婚协议有如下特征：
（1）协议内容的复合性。诉前离婚协议的内容不是单一的，而是复合的，其内容涉及夫妻身份关系的解除、有关财产的分割、子女由谁直接抚养及抚养费的承担、探望权的约定等等，既包括人身关系，也包括财产关系。
（2）生效条件的特别性。一般情况下，民事合同只要符合法律规定的民事法律行为应当具备的条件，双方达成一致意见即可生效，对双方当事人产生法律拘束力。离婚协议可归属于民事合同，但其生效条件却有特别之处。在夫妻双方同意离婚的情形下，除了男女双方具有离婚的合意之外，还必须到婚姻登记管理机关进行登记或者由人民法院以民事调解书的形式赋予其效力，否则即使当事人具有离婚的合意，也不发生解除婚姻关系的法律后果。
（3）婚姻关系解除效力的前置性。解除婚姻关系是协议的前提条件，财产分割和子女抚养等内容具有附随性。
附协议离婚条件的财产分割协议，不论是附于离婚协议中，还是独立达成的，均含有一个前提，即“如果协议离婚，则按以下方式处理财产。”作为身份关系的变动，协议离婚虽以双方合意为前提，但其核心却是婚姻登记机关或人民法院对离婚协议的确认。婚姻登记机关确认的表现就是发给离婚证，人民法院确认的表现就是给双方当事人送达民事调解书，该调解书与判决书具有同等法律效力。由于法律并没有赋予婚姻登记机关对财产分割协议内容合法性的审查职权，婚姻登记机关只在形式上进行审查。因财产分割协议的履行发生争议时，与其他民事合同一样，必须先经过合法性审查。如果其合法性得到确认，待裁判文书送达当事人后，才可以申请强制执行。
审判实践中遇到经过公证的附协议离婚条件财产分割协议，如何认定效力的问题，我们认为，经过公证的附协议离婚条件的财产分割协议在性质上也属于附生效条件的合同，双方签字后成立，在完成协议离婚手续后生效。公证的效力在于确认协议的内容是双方当事人的真实意思表示，但不能改变协议的生效条件。
如果当事人在协议中明确约定，双方到民政部门登记离婚或到法院协议离婚未成，也应按照协议约定的内容履行。我们认为，当事人已经在协议中明确了协议离婚未成也要按照原约定履行的意思表示，在诉讼离婚时，法院应当充分尊重当事人的意思表示，具体处理时应依照约定的内容进行裁判。

司法解释二17条，离婚时，夫妻双方协商一致，将其合伙企业中的财产份额全部或部分转让给对方时，按以下处理：（一）其他合伙人一致同意的，该配偶依法取得合伙人的地位（二）其他合伙人不同意转让，在同等条件下行使优先受让权的，可以对转让所得的财产进行分割（三）其他合伙人不同意转让，也不行使优先受让权，但同意该合伙人退火或退还部分财产份额的，可以对退还的财产份额进行分割（四）其他合伙人既不同意转让也不行使优先受让权，又不同意该合伙人退伙或退还部分财产份额的，视为全体合伙人同意转让，该配偶依法取得合伙人的地位。

离婚时，对于财产分割主要遵循以下原则进行：
（1）男女平等原则。夫妻对共同财产有平等的所有权，离婚时，任何一方对共同财产都享有平等的分割权利。
（2）照顾妇女及子女利益的原则。在分割财产时照顾女方及子女的利益，以保证妇女不因经济问题影响其行使离婚的权利，避免妇女和子女在离婚后因分财产造成生活水准下降或生活困难，这主要是由目前妇女在现实生活中的现状、地位等因素所决定的。
（3）有利于生产和生活需要的原则。分割夫妻共同财产时，应当注意有利于生产和生活需要，不损害财产的效用和经济价值。对生产资料或一方从事职业所必需的工具、图书资料等，应当分给需要的一方，对特定物包括有经济价值的纪念物，不宜分割的，可根据财产的来源，分给获得者一方；对当年无收益的种植业、养殖业，应当分给继续经营的一方；对未分割上述财产的地方，可分给其他财产或作价补偿；对生活必需品，要考虑双方和子女生活需要，实事求是的合理分割。
（4）照顾无过错一方的原则。对因一方有过错而引起的离婚案件，财产分割时，对于无过错的一方，应适当的多分。这里的过错是指重婚、有配偶与他人同居、实施家庭暴力、虐待、遗弃家庭成员等行为。
（5）不得损害国家、集体和他人利益的原则。离婚案件中处理财产分割时，不能把属于国家、集体和他人所有的财产当作夫妻共同财产分割。贪污、受贿、盗窃等非法所得，必须依法追缴。夫妻财产置于其他合伙人共有财产之中的，应从中分出夫妻共有份额予以分割，不得借分割夫妻财产而损害他人的利益。

由于房屋是王强的婚前财产，属于个人财产，应归王强所有。

《婚姻法》2001年4月28日修改后，第十八条规定一方的婚前财产归夫妻一方所有，这使得有必要区分财产是婚前个人财产还是婚后共同财产，但房屋的不动产特性，使得判断其是否属于婚前财产存在复杂性。2007年10月1日施行的《物权法》，第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，房屋所有权的取得应以登记为准，即办理房产证为准；在登记前，购房人取得的只是要求开发商履行购房合同的债权，并没有取得房屋的所有权。无论认定房屋归谁所有，都应当遵循公平原则，合理处理离婚时房屋分割问题。除按《婚姻法》第十九条规定夫妻双方有财产约定以外，婚姻关系中的房屋权属可细分为以下一些情形。
1.夫妻一方婚前购买房屋，婚前已登记在一方名下
3．夫妻一方婚前购买房屋，登记在双方方名下
该房屋归夫妻双方共有、属共同财产。无论是婚前还是婚后，登记在双方名下的行为，应认定为明示放弃个人所有，转为共同所有。婚前一方支付的首付款也转化为共同财产。若有按揭贷款，也转为共同债务。在离婚时，双方直接对房屋进行分配，双方互不补偿；但可以考虑一方对房屋取得贡献较大，适当多分。
4．夫妻双方婚前都出资购买房屋，婚前登记在一方名下
该房屋归登记一方所有、属其个人财产。另一方的购房出资，未明确表示归共同所有的，仍属其个人财产。若有按揭贷款，以婚后收入清偿的，应当认定为以共同财产清偿个人债务。在离婚分割财产时，应当由拥有房屋一方补偿返还给另一方支付的购房出资款以及婚姻期间偿还的全部贷款的一半，剩余未归还的债务为个人债务。
5．夫妻双方婚前都出资购买房屋，婚后登记在一方名下，或登记在双方名下
该房屋归夫妻双方共有、属共同财产。若有按揭贷款，也转为共同债务。在离婚时，双方直接对房屋进行分配，双方互不补偿。
6．夫妻一方所有的房屋，婚姻关系存续期间的增值
该增值收益归共同所有，属共同财产。我国《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”根据物权原理，物的所有权没有变化，其所产生的收益亦仍归原所有者。据此，婚前夫妻一方按揭购房取得房屋所有权后，婚后房屋增值部分应当归属于所有者一方。婚后夫妻一方按揭购房夫妻双方共有，增值部分属于共有财产的范围。对于婚后增值部分归属是婚姻法关于夫妻财产规定精神的体现，但对于婚前购买婚后增值部分，如果严格按照物权法的规定将其归属于房屋所有人一方，与我国传统家庭财产观念相冲突，特别是婚后夫妻双方共同还贷，离婚时却将双方共同的劳动成果归一方所有，与民法上的公平正义原则相违背，明显损害了另一方的合法权益。在婚姻存续期间，房屋价值的变动受市场客观因素和人为因素的双重影响。市场因素是不可控制的，而人为因素则是夫妻双方共同经营管理财产的劳动贡献。不论是婚前购买归一人所有还是婚后购买共同共有的房屋，夫妻双方都是为了维护共同生活所必须的物质基础而付出了劳动，都是基于保持房屋所有权并扩大其价值的目的，共同管理房屋。即使是一方婚前购买的房产，婚后另一方愿意共同偿还贷款，表明其在主观上是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营，并承担相应的风险，对方对此明知并接受。因此，在合法有效的婚姻关系尚未解除前，夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理。
基于上述理由，一方贷款购房婚姻关系存续期间的增值部分应当归属于夫妻共同所有。
该房屋归购房人所有、属其个人财产。根据《婚姻法》第18条和《婚姻法解释（一）》第19条，夫妻一方婚前订立房屋买卖合同与贷款合同，领受房屋且产权证办理在该方名下的，应当属于一方个人财产。若有按揭贷款，以婚后收入清偿的，应当认定为以共同财产清偿个人债务。在离婚分割财产时，应当由拥有房屋一方以其个人财产将婚姻期间偿还的全部贷款的一半补偿返还给另一方，剩余未归还的债务为个人债务。
2.夫妻一方婚前购买房屋，婚后登记在一方名下
对于结婚后夫妻双方共同办理按揭取得的房屋可以分为两种情形：一是离婚时已取得产权证的按揭房屋；另一种情形是离婚时尚未取得产权证的按揭房屋。在我国夫妻法定财产制采取“婚后所得共同制”的原则下，对于离婚纠纷中涉及的第一类按揭房屋，依照我国《婚姻法》的有关规定，很明确的应该属于夫妻共同财产，按照一般离婚纠纷中不动产的分割原则进行处理即可；对于后一种情况的按揭房屋，因为在离婚之时还未取得房产证，应该按照《最高人民法院婚姻法解释（二）》第21条的规定进行处理：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”
7．父母为子女出资购房
若非借贷，即为赠与。若产权证登记在双方名下或出资人子女的配偶名下的，则视为对夫妻双方的赠与，房屋归夫妻共有，父母无权对房屋主张所有权。若产权证登记在出资人子女一方名下的，产权证在婚前办理的，没有明确表示赠与双方的，则为赠与其本人子女，房屋归其子女所有；产权证在婚后办理，没有明确表示赠与其本人子女的，视为赠与双方，房屋归双方所有。

在婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人根据继承法的有关规定可以继承遗产，但继承人之间尚未对该遗产进行分割。比如一方的父亲或母亲死亡，按照中国人的习惯，父母一方尚健在的，为尊重老人的感情，兄弟姐妹之间一般不进行遗产分割。夫妻离婚时另一方主张按照夫妻共同财产分割一部分遗产，由于继承人在继承开始后、遗产分割前都可以作出放弃继承的意思表示，而继承人因放弃继承权致其不能履行法定义务的，放弃继承权的行为才归于无效，故夫妻另一方对部分遗产作为夫妻共同财产的分割权只是一种期待权，离婚诉讼中不予处理，但可以保留其诉权，由当事人在其权利条件具备时再主张分割。

甲乙是夫妻，离婚时甲将8万存款分给乙，后两人复婚，不久再次离婚，甲要求分割这8万元。第一次离婚后8万元由乙取得，属于乙方的个人财产，再次结婚属于婚姻法规定的，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定除外，因此，这8万元不能按夫妻共同财产分割。

根据我国婚姻法及有关司法解释，对离婚时住房可作如下处理：（1）离婚时住房为共同财产的，按照共同财产分割的原则分割。如双方约定为共有的房屋，或无约定婚后用共同财产购买的房屋都属共同财产，如能实际分割，则原则上双方均等分割，如不易实际分割，可根据双方住房情况，本着照顾女方利益、照顾子女利益、照顾无过错方的原则分给一方所有，分得住房的一方给另一方经济补偿；如果双方情况相当，应优先照顾女方。
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十九条、第二十条、第二十一条的规定，对房屋具体分割时还应注意：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
另外，如果房产证上有第三人的名字，对此，法院可能会采取如下措施：
（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；
（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。离婚时住房为一方所有的，住房所有权仍归该一方所有人。如双方约定为一方所有的住房及无约定时一方婚前所有的住房，都属个人所有财产，离婚时住房仍归该所有人，不予分割。
对于父母出资为子女购买房屋性质的认定，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。父母对自己子女个人赠与的房屋，是个人所有房屋，离婚时不予分割，归其子女个人所有。父母对夫妻双方赠与的房屋，离婚时应作为共同财产分割。

法院应准予王某与张某离婚，同时应按婚姻法的要求分割财产，确定女儿的抚养人及抚养费。

本案涉及的财产应按如下方式进行分割：
1.刘某婚前购买的房屋，归刘某所有。我国《婚姻法》规定，一方的婚前财产属于个人财产，因为该房屋为刘某婚前购买，所以应归刘某所有。刘某和赵某婚后装修花费的6万元属于夫妻共同财产，根据我国最高人民法院司法解释的规定，婚后双方对房屋进行装修而使房屋增值的，增值部分中属于赵某应得的份额由刘某折价补偿。
2.以刘某名义投资的个人独资企业的财产属于夫妻共同财产，根据我国最高人民法院司法解释，如果刘某或赵某一方主张经营的，对企业评估后由取得企业的一方给另一方相应的补偿；如果都主张经营，在双方竞价的基础上，由取得企业的一方给另一方相应的补偿；如果双方都不主张经营，按照《中华人民共和国个人独资企业法》处理。
3.赵某婚后写作所得稿酬2万元作为夫妻共同财产分割，因为赵某的稿酬在婚后关系存续期间所得，为夫妻共同财产。