卷二

单选题甲、乙二人以按份共有的形式共有一间房屋，后甲、乙二人将该房屋出租给丙，约定租期3年。在丙的租期到期前，甲以共有人的名义同丁签订了一份房屋买卖合同。对此，下列哪项表述是正确的？（　　）A 甲与丁的合同无效B 乙可以撤销甲与丁的合同有效C 若丁最终取得该房屋所有权的，丙的房屋租赁合同依然有效D 若丁最终取得该房屋所有权的，丁可以要求丙搬出该房屋

题目
单选题
甲、乙二人以按份共有的形式共有一间房屋，后甲、乙二人将该房屋出租给丙，约定租期3年。在丙的租期到期前，甲以共有人的名义同丁签订了一份房屋买卖合同。对此，下列哪项表述是正确的？（　　）
A

甲与丁的合同无效

B

乙可以撤销甲与丁的合同有效

C

若丁最终取得该房屋所有权的，丙的房屋租赁合同依然有效

D

若丁最终取得该房屋所有权的，丁可以要求丙搬出该房屋

参考答案和解析
正确答案： C
解析：
AB两项，《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本题中，甲、乙二人以按份共有的形式共同所有一间房屋，甲只能处分自己对该房屋的所有权份额，甲与丁签订的房屋买卖合同包含了对乙的份额的无权处分，因此甲与丁的合同部分有效、部分效力待定。
CD两项，最高人民法院《城镇房屋租赁合同解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
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相似问题和答案

第1题：

甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额，则下列说法正确的是（ ）。

A．乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权

B．乙、丙有优先购买权，丙无优先购买权

C．乙、丙、丁都有优先购买权

D．丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权


正确答案：C

第2题：

甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。由于近日房价持续上扬，甲向乙、丙、丁提议将该房屋卖出，以赚取差价。在共有人之间未就该事项作出明确约定的情况下，下列表述中，符合《物权法》规定的是（ ）。

A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以将该房卖出

B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以将该房卖出

C．只要乙、丙、丁中有两人同意，甲就可以将该房卖出

D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以将该房卖出


正确答案：C
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第3题：

甲将自己的房屋出租给乙,租期3年,乙经过甲的同意,将房屋转租给丙。甲、乙的租赁期间,丙成为无权占有人,甲有权请求丙返还房屋。()

此题为判断题(对，错)。


参考答案：错误

第4题：

甲、乙、丙三方签订1份融资租赁合同。合 同约定，甲向丙交付重型机械1台，由丙使用。乙向甲 支付价款，丙向乙支付租金。下列表述正确的 是:（ )
A.在丙承租期间,维修费用由丙承担
B.在丙承租期间，维修费用由甲承担
C.在丙承租期间，维修费用由乙承担
D.在丙承租期间，对维修费用未约定的，由三方 合理分担


答案：A
解析：
。本题涉及融资租赁合同中承租期间的维 修费用问题。依《合同法》第247条的规定，融资租赁 合同，承租期间的维修费用由承租人承担。故本题正 确选项为A。

第5题：

2004年甲将自己所有的一间房屋租给乙居住，租期3年。租期届满，乙继续居住，并按时缴纳租金。2008年乙出差两周，在此期间，甲决定以15万元的价格将该房出售给丙，并办理了过户手续。乙归来时，丙即要求乙搬走。下列表述正确的是( )。

A．甲丙买卖有效，乙应搬出该房

B．甲丙买卖有效，但乙有权继续居住

C．甲丙买卖无效，丙不能取得所有权

D．甲丙买卖无效，但丙可以取得所有权


参考答案：C
解析：《合同法》第二百三十条规定，房屋租赁中的承租人享有优先购买权；《民通意见》第一百一十八条规定，没有保障承租优先购买权的买卖无效。

第6题：

1998年，甲将自己所有的一间房屋租给乙居住，租期3年。租期届满，乙继续居住，并按时缴纳租金。2002年，乙出差两周，在此期间，甲决定以15万元的价格将该房出售给丙，并办理了过户手续。乙归来时，丙以房屋所有人的身份要求乙搬走。下列表述正确的是( )。

A．甲丙买卖有效，乙应搬出该房

B．甲丙买卖有效，但乙有权继续居住

C．甲丙买卖无效，丙不能取得所有权

D．甲丙买卖无效，但丙可以取得所有权


正确答案：B
B。解析：《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。买卖不破租赁，所以乙有权继续居住。

第7题：

甲将房屋出租给乙，租期3年。房屋出租1年后，甲欲卖该房屋给丙并通知乙，乙表示不买。甲便将该房屋卖给了丙，并办理了房屋过户手续。丙对乙提出的下列请求合法的是（ ）。

A.请求立即腾房

B.提高房屋租金

C.缩短房屋租期

D.请求向自己交付租金


正确答案：D

　　【解析】

　　本题所考查的考点是租赁合同。《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本题中，甲乙之间的租赁合同不因房屋所有权的变动而失效，甲丙之间的买卖合同也未妨碍乙的优先购买权，但因该房屋所有权变动，使得丙成为该房屋的所有权人，因此乙应向丙交纳租金。正确答案是D.

第8题：

甲将房屋出租给乙,租期为3年。房屋出租1年后,甲欲将该房屋卖给丙,并通知乙,乙表示不购买,甲将房屋卖给了丙,并办理完结房屋过户手续。丙对乙提出的下列请求中合法的是()

A. 请求立即搬出

B. 提高房屋租金

C. 缩短房屋租期

D. 交付租金


参考答案：D
【解析】
《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第9题：

甲、乙二人以按份共有的形式共有一间房屋，后甲、乙二人将该房屋出租给丙，约定的租期是3年。在丙的租期到期前，甲以共有人的名义同丁签订了一份房屋买卖合同。对此，下列哪项表述是正确的?( ）

A.甲与丁的合同无效
B.乙可以撤销甲与丁的合同有效
C.若丁最终取得该房屋所有权的，丙的房屋租赁合同依然有效
D.若丁最终取得该房屋所有权的，丁可以要求丙搬出该房屋

答案：C
解析：
本题涉及按份共有人的权限以及“买卖不破租赁”规则。本题中，甲、乙二人以按份共有的形式共同所有一间房屋，甲只能处分自己对该房屋的所有权份额，故甲与丁签订的房屋买卖合同包含了对乙的份额的无权处分。根据《合同法》第44条的规定，无权处分人可以行使追认权以使该无权处分合同有效，故A、B两项皆错误，不选。又根据最高人民法院在《城镇房屋租赁合同解释》中第20条的规定可知，租赁在前的，房屋所有权的转移不影响租赁合同的继续履行，故C选项正确，D选项错误。故本题正确选项为C。

第10题：

甲将一套自有房屋出租给乙，租期5年，双方签订了书面租赁合同。半年后，甲将该套房屋给丙设立抵押权借款500万，并办理了抵押登记。两年后，借款到期，甲无力偿还债务，甲、丙双方协议以房屋抵债，并办理了过户登记，但未通知乙。下列哪一表述是正确的

A、丙是房屋的所有权人，乙可以主张丙继续履行房屋租赁合同
B、丙是房屋的所有权人，丙可以要求乙搬离房屋
C、甲、丙协议以房屋抵债，并未侵犯乙的优先购买权
D、甲、丙协议以房屋抵债，无须通知乙

答案：A
解析：
《物权法》第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《房屋租赁合同解释》第20条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，先抵押后出租的房屋租赁合同，在抵押权实现导致房屋所有权变动的，不再适用买卖不破租赁规则；先出租后抵押，则仍然适用买卖不破租赁。本题属于现出租，后抵押，因此乙仍然可以主张买卖不破租赁，A选项，正确；B选项，错误。《房屋租赁合同解释》第21条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
”《房屋租赁合同解释》第22条：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”因此，出租人与抵押权人协议折价租赁房屋偿还债务，仍应当通知承租人，承租人仍享有优先购买权，故C选项，错误；D选项，错误。

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