问答题某市某化工厂于2001年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为21000m2，用途为工业，使用年限45年，未办理土地登记。2003年9月该化工厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该化工厂于2003年9月20日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人刘某代理土地登记申请手续。出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括哪些？

1.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该宗土地的出让期限不合理。 理由：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对各类土地出让的最高年限作出如下规定： (1)居住用地70年； (2)工业用地50年； (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； (4)商业、旅游、娱乐用地40年； (5)综合或者其他用地50年。 2.土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 3.土地使用权出让由市、县人民政府负责，由国土资源行政主管部门具体实施。 4.国有土地使用权出让主要具有如下法律特征： (1)出让国有土地使用权的主体广泛； (2)国有土地使用权出让可以采取协议招标、拍卖、挂牌方式； (3)出让国有土地使用权经有偿取得； (4)出让国有土地使用权受使用期限限制； (5)政府垄断； (6)不符合有关规定的土地使用权不得登记。 5.出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。

该土地登记代理公司应按下述程序办理： (1)土地登记代理人通过与委托人进行沟通，了解委托人的意图和查询目的。主要是通过土地登记机关查询有关权属资料，验证该公司合法拥有土地使用权的真实性，并查证有无其他抵押登记手续。 (2)与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。 (3)根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书，明确查询对象和范围主要为位于该市某区某路×号土地的登记状况，通过查询土地登记卡，即可了解有关登记状况。 (4)委托人根据该银行的要求，查询位于该市某区某路×号土地登记卡等土地登记资料，记录该宗地的土地使用者、坐落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记等状况，并可复印有关土地登记资料。为保证查询到的土地登记资料的权威性，土地登记代理人可以申请土地登记机关在有关土地登记资料复印件上加盖鉴证公章。 (5)土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给该银行，完成土地登记资料的代理查询工作。

1.应当按以下规则申请土地登记： (1)B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。 (2)申请时限的规定是： ①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出申请； ②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。 本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。 (3)应该提交的材料包括： ①土地使用权登记申请表； ②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明； ③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书； ④《国有土地使用权出让合同》； ⑤出让金支付凭证； ⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。 2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。 3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是： (1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致； (2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权； (3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限； (4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致； (5)对出让金支付情况的审核等。

1.土地登记代理人王某需要与该化工厂明确下列事项： （1）代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。 （2）了解现有的权属来源资料。如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。 2.根据《土地登记办法》的规定，土地登记代理人王某需收集的权属来源资料包括： （1）县级以上人民政府建设用地批准书； （2）国有土地使用权出让合同； （3）全部土地出让金支付凭证； （4）有关税费支付凭证等。 此外，还需要准备的其他文字材料有： ①化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明； ②土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。 3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括： （1）对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。 （2）对出让合同的核实。国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。 （3）对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为50年。 （4）对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。 4.土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意的事项有： （1）土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与该化工厂的营业执照名称保持一致； （2）申请登记类型为出让国有土地使用权设定登记； （3）土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地； （4）土地面积要与相关批准文件一致； （5）土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途； （6）申请登记的依据要齐全； （7）使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过50年。 5.王某与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序为： （1）接受委托 接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有被动接受和主动争取两种途径。 （2）签订土地登记代理委托书、代理合同 为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人(该化工厂)应与土地登记代理人(王某)所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。 （3）收集查询土地登记相关信息与资料 在接受土地登记代理委托后，王某根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。 （4）开展具体业务 收集、整理相关资料后，王某进入具体实际操作阶段。 （5）提交成果 土地登记代理机构和王某按照该化工厂的要求完成委托事项后，王某应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。

申请办理土地使用权抵押登记的具体做法为： (1)土地使用权抵押登记应该由抵押人和抵押权人共同申请，即世纪集团和市建设银行共同提出登记申请。 (2)申请时限：抵押合同签订之日起15日内。 (3)提交下列文件资料： ①土地登记申请书； ②世纪集团与市建设银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明； ③抵押土地的《国有土地使用证》； ④地上建筑物、附着物权属证明或产权证书； ⑤贷款合同和抵押合同； ⑥抵押土地地价评估报告； ⑦委托登记的，还有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等； ⑧其他要求出示的文件资料。 (4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序，最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给市建设银行。