单选题评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为( )元/m2。(2010年试题)A 7020B 7091C 7380D 8580

①《物权法》第103 条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。甲、乙、丙不具有家庭关系，因此是按份共有，A 选项正确，当选；②《物权法》第102 条规定：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。因此甲、乙、丙承担连带责任，甲承担责任后可以向乙、丙追偿。所以B、C 选项正确，当选；③共有人未约定一定期限内不得分割共有物的，按份共有人可以随时请求分割共有物，所以丙请求分割别墅不受时间限制。《物权法》第100 条规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。所以D 选项正确，当选。

根据《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”所以C选项正确，A选项错误。《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。车库属于新增的建筑物，不属于抵押财产，所以B、D选项错误。

在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S％（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S％；低时，为-S％），则有：可比实例正常价格×（1±S％）=可比实例成交价格，因此有

根据题意，甲可比实例比较价值=8000×100/（100－2）=8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值=7800/（1－6％）=8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值=8300－200=8100（元/m2），估价对象比较价值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88（元/m2）。

本题考查的是交易情况修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

选项A正确，《合同法》第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。据此可知，乙行使撤销权的期间为一年，自其知道实情之日起计算。

选项B.C.D正确，《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此可知，如合同被撤销，有过错的甲须赔偿乙在订立及履行合同过程当中支付的各种必要费用和差价损失，乙须向甲支付合同撤销前别墅的使用费。

1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么?
[答案]别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交价，-般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。
别墅宜选作可比实例，因为B别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。


2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?
[答案]除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、 统一税费负担、 统一计价单位。

比较价值（比准价格）=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格=（8000－1000+800）/1.1=7091（元/m2）。

[考点]抵押合同、不动产登记、所有权、风险转移、合同解除[答案及解析]1.抵押合同有效。乙银行不享有对别墅的抵押权。因为未办理登记。《物权法》第180条规定，"债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。"第187条规定："以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。"本题中甲和银行之间的抵押并未登记，因此抵押权没有设立。依据《物权法》第15条规定，抵押合同成立时已经生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。

2.属于丙。理由是买卖合同有效，且办理了过户登记。《物权法》第9条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。"本题中，甲和丙达成了别墅买卖合同后，丙预付500万元并与甲办理了过户手续。这时虽然甲未将房屋交付与丙，但登记后丙便是别墅的所有权人。

3.不能。因为丙的实际损失为500万元及利息。《合同法》第113条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。"本题中，丙只支付了500万元的价款，因此其只能要求甲返还500万元及其利息。

4.能。有权要求甲返还1000万元及其利息。因为甲存在欺诈，且丁因甲的欺诈不可能取得别墅的所有权，故可要求甲双倍返还已付房款及其利息。《商品房买卖合同解释》第8条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"本题中甲将别墅卖给丙后又卖给了丁，甲存在欺诈，且丁因甲的欺诈不可能取得别墅的所有权，故可要求甲双倍返还已付房款及其利息。

5.由甲承担。因为该别墅并未交付给丙，风险并未转移。承租人戊不承担风险责任。《合同法》第143条规定："因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。"题中该别墅并未交付给丙，风险并未转移。承租人戊不承担风险责任。因此该别墅灭失的风险应当由甲承担。

6.享有合同解除权，因为租赁物已经灭失。戊行使解除权后可要求甲返还10万元的租金。《合同法》第231条规定："因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。"据此戊可以行使解除权并可要求甲返还10万元的租金。

7.由甲、戊合理分摊。经甲同意而形成的添附，因不可归责于双方的原因而解除合同的，由双方分担损失。《房屋租赁合同解释》第11条规定，"承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。"本题中，戊经过甲的同意才装修的，租赁合同的解除是由于不可抗力导致的，因此剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由甲和戊双方按照公平原则分担。