房地产估价理论与方法

单选题现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2。若报酬率为8%，折现率为10%，则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。(2010年试题)A 9616. 83B 10161. 05C 12021.04D 12800

题目
单选题
现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2。若报酬率为8%，折现率为10%，则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。(2010年试题)
A

9616. 83

B

10161. 05

C

12021.04

D

12800

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相似问题和答案

第1题：

某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.22


正确答案：D
总建筑面积（产量）=15000㎡×3=45000㎡，可销售面积（销售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡
本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。

第2题：

某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。
【解】
该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2


销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
销售税费总额=2790.18万元X3%
=83.71万元
设该宗土地的总价为V，则：
购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元
V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V
V=1165.77万元
故：
土地总价=1165.77万元


答案：
解析：
改错如下：

第3题：

现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元，㎡。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。

A．766

B．791

C．913

D．1046


正确答案：B

第4题：

某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的不动产于建设期初的价值为（　）万元。

A.572.21
B.765.85
C.791.24
D.912.62

答案：C
解析：
3850×2850×（50%/1.152＋30%/1.152.5＋20%/1.153）＝791.24（万元）。

第5题：

某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.

采用假设开发法评估某写字楼在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。

A、土地取得成本
B、已投入的开发建设成本
C、后续开发建设的必要支出
D、后续开发建设应获得的正常利润

答案：C,D
解析：
假设开发法的扣除项目的内容。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

第6题：

现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。

A．9616.83

B．10161.05

C．12021.04

D．12800


正确答案：A

第7题：

估价对象概况:本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。
估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。

【解】
估价过程：
(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。
(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5,因此总建筑面积为50000m2。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层，其中1~2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途。3~18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积共计6000m2,居住用途的建筑面积共计44000m2。
(3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计，共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。
(4)预测开发完成后的房地产价值。根据对房地产市场的调查分析，预计商业部分在建成后可以全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。
(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1 200元;勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。
(6)求取地价。估价时点为2007年10月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。

对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2007年10月1日出让之日的正常市场价格评估结果为：总地价4940万元，单位地价4940元/m2，楼面地价988元/m2。


答案：
解析：
改错如下：

第8题：

某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5％，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5％，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：

（1）项日2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30％，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。


正确答案：

第9题：

某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（　）元/m2。

A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22

答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。

第10题：

某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　）万元。

A.572.21
B.765.85
C.791.24
D.912.62

答案：C
解析：
3850×2850×（50%/1.152＋30%/1.152.5＋20%/1.153）＝791.24（万元）。

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