房地产估价理论与方法
单选题估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A 应作为估价资料归档B 不应作为估价资料归档C 由估价机构决定是否归档D 依委托人的意见决定是否归档
题目
单选题
估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。
A
应作为估价资料归档
B
不应作为估价资料归档
C
由估价机构决定是否归档
D
依委托人的意见决定是否归档
如果没有搜索结果，请直接 联系老师 获取答案。
如果没有搜索结果，请直接 联系老师 获取答案。
相似问题和答案
第1题：
完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。
下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性
B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘
C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验
D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等
B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘
C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验
D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。
第2题：
估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价结果。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。参见教材P36。
第3题：
估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。
A．实地查勘记录
B．委托人名片
C．估价项目来源和接洽情况
D．估价中的不同意见
E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
正确答案：ACDE
第4题：
关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。
A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
B.《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，是估价的底线
C.在估价报告中予以说明的情况下，可以充分信任估价委托人提供的作为估价依据的资料
D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
B.《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，是估价的底线
C.在估价报告中予以说明的情况下，可以充分信任估价委托人提供的作为估价依据的资料
D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
答案：B
解析：
本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料，并保证其提供的资料是真实、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应对委托人提供的资料进行核查验证；选项D错误，估价师声明、估价假设和限制条件不属于估价依据。P34。
第5题：
下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。
A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构
B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣
B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣
答案：A
解析：
本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。
第6题：
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
答案：
解析：
该评估报告中存在的错误如下：
（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
第7题：
关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；
B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
答案：B
解析：
本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。
第8题：
在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
第9题：
估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（ ）。
A、应作为估价资料保存
B、不用作为估价资料保存
C、由估价机构决定是否保存
D、依委托人的意见决定是否保存
B、不用作为估价资料保存
C、由估价机构决定是否保存
D、依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
考点:保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价对象实地查勘记录；（6）估价报告内部审核记录；（7）估价中的主要不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。
第10题：
估价中的不同意见记录（ ）。
A、应作为估价资料保存
B、不应作为估价资料保存
C、由估价机构决定是否保存
D、依委托人的意见决定是否保存
B、不应作为估价资料保存
C、由估价机构决定是否保存
D、依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存。