房地产估价理论与方法

判断题在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-卖方出售在建工程应负担的税费。（）A 对B 错

题目
判断题
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-卖方出售在建工程应负担的税费。（）
A

对

B

错

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第1题：

假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有（ ）。

A．适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

B．适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费～土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

C．适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费

D．适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

E．在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费


正确答案：ABCD
在建工程价值=续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息＝销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费。

第2题：

在房地产估价的假设开发法中，待开发房地产价值等于（）减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。

A．开发完成后的房地产价值
B．可比实例的成交价格
C．潜在毛租金收入
D．房地产重新购建价格

答案：A
解析：
假设开发法又称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费。

第3题：

在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。

A.后续开发成本+管理费用

B.后续开发成本+管理费用+销售费用

C.待开发房地产价值+后续开发成本

D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费


正确答案：D

第4题：

运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（　）。

A、续建完成后的价值
B、在建工程取得税费
C、续建成本
D、管理费用
E、投资利息

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值＝续建完成后的价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润。

第5题：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－（ ）。
A.取得待开发房地产的税费
B.转让待开发房地产的税费
C.销售开发完成后的房地产的税费
D.取得待开发土地的费用


答案：A
解析：
本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费。

第6题：

在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（　）。

A、销售费用、销售税费和开发利润
B、销售费用、销售税费和投资利息
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、投资利息和开发利润

答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

第7题：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-()。

A:取得待开发房地产的税费
B:转让待开发房地产的税费
C:销售开发完成后的房地产的税费
D:取得待开发土地的费用

答案：A
解析：
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

第8题：

假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ ）。

A．土地取得成本

B．续建管理费用

C．续建投资利息

D．续建完成后房地产销售费用

E．取得在建工程的税费


正确答案：BCDE

第9题：

评估某写字楼在建工程的价值，其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权，预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%。运营费用为毛租金的40%，报酬率为8%。

关于采用假设开发中的现金流量折现法求取在建工程价值的说法，正确的为（）。

A.该写字楼建成后的价值直接扣除续建成本等之后即为该在建工程的价值
B.该写字楼建成后的价值经折现之后还需扣除投资利息现值才为该在建工程的价值
C.该写字楼建成后的价值经折现之后还需扣除开发利润现值才为该在建工程的价值
D.该写字楼建成后的价值经折现之后还需要扣除续建成本现值才为该在建工程的价值

答案：D
解析：

第10题：

假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。

A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金

答案：A,C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。

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