房地产经纪专业基础
多选题某企业以4000元／m2的价格购置了一处商业用房，企业自筹资金200万元，其余400万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益35万元，报酬率为10％，该商业用房的使用期限还有35年。居民刘某承租了一个摊位经营。从贷款人角度讲，防范房地产贷款风险的方法主要为（）。A考察借款人信用B要求借款人购买保险C降低首付款比例D贷款人自己购买保险
题目
多选题
某企业以4000元／m2的价格购置了一处商业用房，企业自筹资金200万元，其余400万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益35万元，报酬率为10％，该商业用房的使用期限还有35年。居民刘某承租了一个摊位经营。从贷款人角度讲，防范房地产贷款风险的方法主要为（）。
A
考察借款人信用
B
要求借款人购买保险
C
降低首付款比例
D
贷款人自己购买保险
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相似问题和答案
第1题：
某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。
A.1000
B.3000
C.3800
D4400
B.3000
C.3800
D4400
答案：D
解析：
本题考查的是补地价的测算。新容积率=（5000x1.5+2500） /5000=2.0;补地价= （5600x2-2400） x5000=4400（万元）。参见教材P385。
第2题：
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元／㎡的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10％。该商业用房使用年限为。40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。
成功售房广告注重针对消费者的心理，该售房广告打动购房者的心理方法为（ ）
成功售房广告注重针对消费者的心理，该售房广告打动购房者的心理方法为（ ）
A、真实适时
B、实用有效
C、方便可行
D、创造信誉
B、实用有效
C、方便可行
D、创造信誉
答案：A,C,D
解析：
成功的广告要针对消费者的心理，运用一定的心理方法打动消费者。这些心理方法主要有：①真实可靠；②适时实用；③引起共鸣；④创造信誉；⑤方便可行。
第3题：
某企业2008年以自己价值500万元的办公用房与另一企业交换一处厂房，并支付差价款200万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业支付土地出让金300万元。企业应缴纳的契税为( )万元(该地规定契税税率为5%)。
A．10
B．15
C．25
D．40
正确答案：C
解析：按照契税的有关规定，契税以承受产权的一方为纳税人，进行房屋交换的以支付差价的一方按其差价征收契税。因此，该企业应纳契税=(200+300)×5%=25(万元)。
解析：按照契税的有关规定，契税以承受产权的一方为纳税人，进行房屋交换的以支付差价的一方按其差价征收契税。因此，该企业应纳契税=(200+300)×5%=25(万元)。
第4题：
共用题干
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元/m2的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500m2，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10%。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元/m2的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500m2，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10%。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。
该商业用房的收益价格为( )万元。
A:595.95
B:754.15
C:782.32
D:800.00
A:595.95
B:754.15
C:782.32
D:800.00
答案：B
解析：
第5题：
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元／㎡的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10％。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。(2011年真题)
近半年来，王某各月的经营收入分别为1.90、2.30、3.00、2.70、2.40、2.30万元，则其半年来经营收入的中位数为（ ）万元。
近半年来，王某各月的经营收入分别为1.90、2.30、3.00、2.70、2.40、2.30万元，则其半年来经营收入的中位数为（ ）万元。
A.2.30
B.2.35
C.2.40
D.2.85
B.2.35
C.2.40
D.2.85
答案：B
解析：
具体计算如下：
①将各月的经营收入按从小到大的顺序排列，即1.90、2.30、2.30、2.40、2.70、3.00；
②取中间的两个数，即2.30和2.40；
③中位数=（2.30+2.40）÷2=2.35。
①将各月的经营收入按从小到大的顺序排列，即1.90、2.30、2.30、2.40、2.70、3.00；
②取中间的两个数，即2.30和2.40；
③中位数=（2.30+2.40）÷2=2.35。
第6题：
某新建商业用房的完全成本为2500元/m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益为400元/m2，总收益倍数为10。
采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为（ ）元/m2。
采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为（ ）元/m2。
A.3000
B.3200
C.3500
D.4000
B.3200
C.3500
D.4000
答案：C
解析：
该新建商业用房周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，若采用市场比较定价法，则该商业用房的价格应为3500元/m2。
第7题：
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元／㎡的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10％。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。(2011年真题)
若修建高速公路的规划被批准实施，可能导致该商业用房的价值损失包括（ ）。
若修建高速公路的规划被批准实施，可能导致该商业用房的价值损失包括（ ）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.设备折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.设备折旧
答案：A,B,C
解析：
建估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
第8题：
某投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的商业用房，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该商业用房物业每年升值2%投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是( )万元。
A．192.16
B．240.00
C．249.47
D．441.63
正确答案：C
第9题：
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元／㎡的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10％。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。(2011年真题)
该商业用房的收益价格为（ ）万元。
该商业用房的收益价格为（ ）万元。
A.595.95
B.754.15
C.782.32
D.800.00
B.754.15
C.782.32
D.800.00
答案：B
解析：
根据收益期限为有限年且净收益每年不变的公式计算，该商业用房的收益价格为：
（万元）。式中，V表示房地产的收益价格；A表示房地产的净收益；表示房地产的报酬率或折现率；Y表示房地产的收益期限（自估价时点起至未来可以获得收益的时间）。
（万元）。式中，V表示房地产的收益价格；A表示房地产的净收益；表示房地产的报酬率或折现率；Y表示房地产的收益期限（自估价时点起至未来可以获得收益的时间）。
第10题：
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元／㎡的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10％。该商业用房使用年限为。40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。
收益法计算中，求取报酬率的方法为（ ）。
收益法计算中，求取报酬率的方法为（ ）。
A、直接资本化法
B、累加法
C、累乘法
D、市场提取法
B、累加法
C、累乘法
D、市场提取法
答案：B,D
解析：
报报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。