房地产经纪专业基础
单选题若是运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益，可用于收益法中转换为价值的未来收益不包括（）。A 潜在毛收入B 期末转售收益C 有效净收入D 净运营收益
题目
单选题
若是运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益，可用于收益法中转换为价值的未来收益不包括（）。
A
潜在毛收入
B
期末转售收益
C
有效净收入
D
净运营收益
参考答案和解析
正确答案：
C
解析：
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相似问题和答案
第1题：
运用收益估估价，需要预测估价对象的()。
A:收益
B:未来收益
C:预期收益
D:经营任务
B:未来收益
C:预期收益
D:经营任务
答案：B
解析：
收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
第2题：
运用收益法估价，需要预测估价对象的()
A:净收益
B:未来收益
C:预期收益
D:经营任务
B:未来收益
C:预期收益
D:经营任务
答案：B
解析：
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
第3题：
运用收益法估价首先需要预测估价对象的未来收益。()
此题为判断题(对，错)。
参考答案：错误
第4题：
关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）
A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
答案：D
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
第5题：
采用收益法进行房地产估价的操作步骤有（ ）。
A.搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料
B.预测估价对象的未来收益
C.求取同报率或资本化率、收益乘数
D.求取比准价格
E.选用适宜的收益法公式计算出收益价格
B.预测估价对象的未来收益
C.求取同报率或资本化率、收益乘数
D.求取比准价格
E.选用适宜的收益法公式计算出收益价格
答案：A,B,C,E
解析：
D项是市场法的操作步骤
第6题：
运用收益法估价的步骤一般包括()
A:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B:预测估价对象的未来收益
C:求取报酬率或资本化率、收益乘数
D:选用适宜的收益法公式计算出收益价格
E:减去折旧求取物业价格
B:预测估价对象的未来收益
C:求取报酬率或资本化率、收益乘数
D:选用适宜的收益法公式计算出收益价格
E:减去折旧求取物业价格
答案：A,B,C,D
解析：
收益法估价的操作步骤如下：(1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；(2)预测估价对象的未来收益（如净收益）；(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；(4)选用适宜的收益法公式求取收益价格。
第7题：
收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括()
A:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B:对可比实例成交价格进行处理
C:预测估价对象的未来收益
D:求取报酬率或资本化率、收益乘数
B:对可比实例成交价格进行处理
C:预测估价对象的未来收益
D:求取报酬率或资本化率、收益乘数
答案：B
解析：
收益性物业运用收益法估价一般分为以下4个步骤：(1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；(2)预测估价对象的未来收益（如净收益）；(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；(4)选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
第8题：
收益法估价的操作步骤有( )。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B．预测估价对象的未来收益
C．求取报酬率或资本化率、收益乘数
D．选用适宜的收益法公式计算收益价格
E．修正最终的收益价格
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
[答案] ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
第9题：
运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为()。
A:影剧院
B:加油站
C:停车场
D:旅馆
B:加油站
C:停车场
D:旅馆
答案：C
解析：
停车场基于租赁收入测算净收益。
第10题：
关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）。
A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
答案：D
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。