房地产经纪业务操作

单选题签订认购书时认购人必须提供的资料包括（　　）。A 身份证复印件、认购保证金B 身份证原件、认购定金C 认购保证金、认购定金 D 认购定金、信息恢复条款

题目
单选题
签订认购书时认购人必须提供的资料包括（　　）。
A

身份证复印件、认购保证金

B

身份证原件、认购定金

C

认购保证金、认购定金      

D

认购定金、信息恢复条款

参考答案和解析
正确答案： A
解析：
签订认购书时认购人必须提供的资料包括：①身份证原件（若外籍人士则需要护照原件）；②认购定金。
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相似问题和答案

第1题：

2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答(1)～(3)题：

经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是：( ）查看材料

A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款
B.商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款
C.《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张
D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失

答案：C,D
解析：
本题考查商品房预售合同效力及违约责任、定金的有关规定。 A项：根据《城市房地产管理法》第45条第1、2款的规定，商品房预售合同只要满足法定条件就是有效的，本题中商品房预售已经满足法定条件，所签订的商品房预售合同是有效的，故A项错误。
B项：基于前述分析可知，商品房预售合同有效，《预售商品房认购书》作为独立合同，完全满足合同生效要件，因而也是有效的，故B项错误。
C项：《预售商品房认购书》与商品房预售合同都是有效的，公司将房屋另售他人，已经构成违约。《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本题中，双方约定有一万元的定金，根据该条规定，C项正确。
D项：《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故D项正确。

第2题：

甲经朋友介绍，与乙开发商签订商品房认购书一份，认购乙开发商开发的某小区某栋某单元某室商品房一套，以该套房屋开盘价的结算。此时乙开发商在该小区开发的商品房尚未取得房屋预售许可证。开盘后，乙开发商将该套房屋售予他人。甲得知后将乙开发商告上法庭。关于本案，下列说法正确的是：

A.商品房认购书不具有法律效力，法院应驳回甲的起诉
B.乙开发商违反预约合同应承担赔偿责任，法庭应判决乙开发商赔偿甲的机会损失
C.开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的房屋认购书无效，法院应判决甲败诉
D.开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的房屋认购书有效，法院应判决甲取得认购商品房所有权

答案：B
解析：
第一步，本题考查法律相关知识。
第二步，预约合同本身就是一种契约，只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任，承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。因此，乙开发商违反了预约合同应当承担赔偿责任。

第3题：

2010年1月，高藻与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《预售商品房认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《预售商品房认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后7日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第下列 96～98 题。

第 96 题 公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故《预售商品房认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：（ ）

A．法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B．《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件{Page}<br>A．

C．双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

D．因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人


正确答案：ABC
根据《城市商品房预售管理办法》第6条规定，A选项的说法正确。
根据《城市商品房预售管理办法》第6条最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条和《商品房销售管理办法》第16条规定，B选项的说法正确。
结合上述分析，C选项的说法当然正确。
综合上述分析，既然商品房买卖合同有效，当然房屋不可另售他人。故D选项不正确。

第4题：

购买商品房办理按揭手续时，需要提供的资料有（　　）。

A:有效身份证明原件
B:结婚证
C:银行要求的资产证明
D:认购书原件
E:定金收据原件

答案：A,C,D,E
解析：

第5题：

房地产经纪人在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将（　　）、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。

A、 认购书的签订
B、 交易程序
C、 合同条款
D、 需要提交的资料
E、 抵押贷款流程

答案：B,C,D,E
解析：
销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。

第6题：

2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答(1)～(3)题：

公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：( ）查看材料

A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护
B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护
C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力
D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可

答案：B
解析：
本题考查商品房预售的备案登记。 A、B、D项：根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。同时《城市房地产管理法》第45条第1、2款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”从上述法条可知，备案登记是当事人的强制性义务，但不是预售合同的生效要件，所以不影响合同的效力，故A项错误，B项正确。同时，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。故D项错误。
C项：《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”登记备案的义务主体是商品房预售人而不是商品房预售合同当事人，商品房预售合同当事人享有的是预告登记的权利，预告登记与登记备案是不同的。故C项错误。

第7题：

购买商品房办理抵押贷款手续时，需要提供的资料有（ ）。(2008年真题)

A.有效身份证明原件
B.结婚证
C.银行要求的资产证明
D.认购书原件
E.定金收据原件

答案：A,C,D
解析：
借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口本；②购买住房的商品房认购书或其他证明文件；③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证明；④贷款银行要求的其他证明材料。

第8题：

2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第 95～97 题。第 95 题 公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：

A．法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B．《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件

C．双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

D．因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人


正确答案：ABC

第9题：

在签订商品房认购书时没有（　　）风险。

A.房号销售与算价
B.转售
C.购买、贷款资格（针对限购未取消的城市）
D.变更

答案：B
解析：
在签订商品房认购协议书时有三类风险：①房号销售与算价风险；②（针对限购未取消的城市）购买、贷款资格风险；③变更风险。

第10题：

房地产经纪人在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将（　　）、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。

A.认购书的签订
B.交易程序
C.合同条款
D.需要提交的资料
E.抵押贷款流程

答案：B,C,D,E
解析：
销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。

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