资产评估实务(一)
问答题有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。 要求： （1）应采用哪种方法评估土地的价值？ （2）该方法的适用范围是什么？ （3）列出该方法的计算公式。 （4）试估算该宗土地
题目
参考答案和解析
(1)本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用剩余法评估。
(2)剩余法适用的范围:
①待开发不动产的评估;
②对已建成不动产中的房屋或土地的评估;
③将生地开发成熟地的土地评估;
④待拆迁改造的再开发地产的评估。
(3)剩余法的计算公式为:
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润
(4)该宗土地的评估值。
①楼价=5000×3.5×12500=218750000(元)
②计算建筑费和专业费。
建筑费=5000×3.5×2800=49000000(元)
专业费=建筑费×10%=49000000×10%=4900000(元)
③计算销售费用和税费。
销售费用=楼价×2.5%=218750000×2.5%=5468750(元)
销售税费=楼价×6.5%=218750000×6.5%=14218750(元)
④计算利润。
利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=(地价+49000000+4900000)×15%
⑤计算利息。
利息=地价×[(1+6%)2-1]+(49000000+4900000)×[(1+6%)-1]=地价×0.1236+3234000
⑥求取地价。
地价=218750000-49000000-4900000-5468750-14218750-(地价+49000000+4900000)×15%-地价×0.1236-3234000
得地价=133843500/1.2736=105090688(元)
单位地价=105090688/5000=21018.14(元/平方米)
楼面地价=21018/3.5=6005(元/平方米)
相似问题和答案
第1题：
某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为 ( )m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
第2题：
当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
A．租售价格
B．开发期
C．容积率
D．建筑密度
当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
第3题：
（四）
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
3. 专业费用为建筑费用的10%；
4. 预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
7. 房地产综合资本化率为8%；
8. 每年按365天计算：
9. 本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
解一：
1. 1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
2. 3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
3. 6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
4. 年总收入（元）
6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
=12000000十3744900+10922625 （3分）
=26667525
5. 年总费用（元）
26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
6. 年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
解二：
1. 1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
2. 3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
3. 6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
4. 年总收入（万元）
0. 6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
=2666.75
5. 年总费用
2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
6. 年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
第4题：
要求：
根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（单位地价的结果保留两位小数）。
2.建筑费=2 000 X 12 000 x2 =48 000 000 （元）
专业费=48 000 000 X 10% =4 800 000（元）
3.销售费用=535 112 352 x3% =16 053 370. 569 （元）
销售税费= 535 112 352 X 8% =42 808 988. 16（元）
4.利润=(地价+建筑费+专业费）X 15% =0. 15 X地价+7 920 000
5.利息=地价 X [ (1 + 6% )2 - 1 ] + 52 800 000 x f (1 + 6%)2 - 1] = 0.1236 x 地价 +3 168 000
6.求地价：
地价=535 112 352 - 52 800 000 - 58 862 358. 72 - 0. 1236 x 地价-3 168 000 - 0. 15 x 地价-7 920 000地价=323 776 690. 7（元）
7.单位地价=323776 690. 7/12 000 =26 981.40 （元）
楼面地价=26 981. 40/1 = 13 490.7（元）
第5题：
B、容积率
C、建筑密度
D、建筑限高
第6题：
当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。
A．容积率
B．建筑高度
C．建筑规模
D．建设工程
第7题：
该写字楼在建工程的价值等于开发完成后的价值减去()。查看材料
B.已投入的开发建设费用
C.写字楼建筑安装工程费
D.后续开发的必要支出及应得利润
第8题：
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米．日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。
第9题：
某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。
要求：
根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。
1.计算开发房地产的楼价=200×12×12000×2×95%×(P/A，10%，40)=535112352(元)
2.建筑费=2000×12000×2=48000000(元)
专业费=48000000×10%=4800000(元)
3.销售费用=535112352×3%=16053370.569(元)
销售税费=535112352×8%=42808988.16(元)
4.利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7920000
5.利息=地价×[(1+6%)2-1]+52800000×[(1+6%)2-1]=0.1236×地价+3168000
6.求地价：
地价=535112352-52800000-58862358.72-0.1236×地价-3168000-0.15×地价-7920000
地价=323776690.7(元)
7.单位地价=323776690.7/12000=26981.40(元)
楼面地价=26981.40/2=13490.7(元)
第10题：
甲公司拟开发写字楼，影响写字楼项目定位的专业要素主要有（ ）。
B、物业管理
C、建筑设备
D、建筑施工