房产经纪人综合练习
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相似问题和答案
第1题：
论述房地产转让的内容。
正确答案: 房地产转让的内容包括：
（1）房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让
（2）房地产转让，当事人应依法办理权届登记
（3）房地产转让应签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式
（4）房地产转让时，签订的房地产转让合同除应规定承担出让合同的权利、义务外，还应载明原受让人与新受让人的权利、义务内容
（5）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限
（6）房地产转让程序一般经过申请、批准（或同意）、签约、公证和认证、登记几个阶段。
第2题：
论述房地产转让的特点。
正确答案: 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从法律上看，房地产转让具有以下特征：
（1）房地产转让人必须是房地产权利人。
（2）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权。
（3）房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式，主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等。
（4）房地产转让属于要式民事法律行为。即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定："凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。"房产转让时，房屋所有权及其土地使用权必须同时转让。地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。
第3题：
请论述中国房地产金融未来发展的基本趋势与特点?
参考答案：我国房地产金融伴随着土地使用制度、住房制度的改革和房地产业的发展而逐步发展壮大，房地产业与房地产金融业相互促进、相互融合，共同发展。我国房地产金融的发展在今后若干年内将呈现以下基本趋势与特点：1房地产金融业与房地产业的依存度将日益提高。2房地产融资渠道多元化是必然趋势。3银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向理性。4业务品种将出现多样化趋势，特别是房地产信贷的中间业务将得到大力发展。5强化管理、防范风险将成为房地产金融业务持续发展的重要课题。6房地产金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域。
第4题：
问答题
房地产项目的转让
正确答案：
解析：
第5题：
问答题
试论述转让定价的几种调整方法。
正确答案：
目前，各国对跨国关联企业间不合理转让定价进行审核和调整的方法主要有以下四种：
1.可比非受控价格法
就是根据相同交易条件下非关联企业之间进行同类交易时所使用的非受控价格来调整关联企业之间不合理的转让定价。可比非受控价格法是审核和调整跨国关联企业转让定价的一种最合理、最科学的方法。
2.再销售价格法
就是以关联企业间交易的买方（再销售方）将购进货物再销售给非关联企业时的销售价格（再销售价格）扣除合理销售利润及其他费用（如关税）后的余额为依据，借以确定或调整关联企业之间的交易价格。
3.成本加成法
就是以关联企业发生的成本加上合理利润后的金额（组成市场价格）为依据，借以确定关联企业合理的转让价格
4.以上三种方法被人们称为调整转让定价的“标准方法”。除此之外，各国在审核和调整转让定价时还有被称为“其他合理方法”，包括可比利润法，利润分割法和交易净利润法。
（1）可比利润法
指在可比情况下，按非受控纳税人（可比方）与其他非受控纳税人从事同样经营活动所取得的利润率（利润水平指标）来推算受控纳税人（被检方）在关联交易中应使用的转让价格。我国允许采用可比利润法。
（2）利润分割法
是对若干个关联企业共同参与的一项关联交易产生的合并利润，按照各企业在其中承担的职能和对合并利润贡献的大小来确定分配比例，并根据这个分配比例在各关联企业之间分配合并利润，从而最终确定某一关联企业合理转让价格的方法。我国税法称其为“利润分配法”。
（3）交易净利润法
是一种以独立企业在一项可比交易中所得获得的净利润为基础来确定转让定价的方法。交易净利润法建立的基础是，从长期来看，那些在相同产业以及相同条件下经营的企业应取得相同的利润水平。我国税法称其为“净利润法”。
关于调整方法使用顺序的问题，经合组织要求首先考虑可比非受控价格法、再销售价格法和成本加成法，且没有规定使用顺序；只有上述三种传统方法无法采用时，才考虑使用利润法。我国的规定：在指三种传统的价格方法均不适用时，可采用其他合理的替代方法进行调整，如可比利润法、利润分配法、净利润法等。”
1.可比非受控价格法
就是根据相同交易条件下非关联企业之间进行同类交易时所使用的非受控价格来调整关联企业之间不合理的转让定价。可比非受控价格法是审核和调整跨国关联企业转让定价的一种最合理、最科学的方法。
2.再销售价格法
就是以关联企业间交易的买方（再销售方）将购进货物再销售给非关联企业时的销售价格（再销售价格）扣除合理销售利润及其他费用（如关税）后的余额为依据，借以确定或调整关联企业之间的交易价格。
3.成本加成法
就是以关联企业发生的成本加上合理利润后的金额（组成市场价格）为依据，借以确定关联企业合理的转让价格
4.以上三种方法被人们称为调整转让定价的“标准方法”。除此之外，各国在审核和调整转让定价时还有被称为“其他合理方法”，包括可比利润法，利润分割法和交易净利润法。
（1）可比利润法
指在可比情况下，按非受控纳税人（可比方）与其他非受控纳税人从事同样经营活动所取得的利润率（利润水平指标）来推算受控纳税人（被检方）在关联交易中应使用的转让价格。我国允许采用可比利润法。
（2）利润分割法
是对若干个关联企业共同参与的一项关联交易产生的合并利润，按照各企业在其中承担的职能和对合并利润贡献的大小来确定分配比例，并根据这个分配比例在各关联企业之间分配合并利润，从而最终确定某一关联企业合理转让价格的方法。我国税法称其为“利润分配法”。
（3）交易净利润法
是一种以独立企业在一项可比交易中所得获得的净利润为基础来确定转让定价的方法。交易净利润法建立的基础是，从长期来看，那些在相同产业以及相同条件下经营的企业应取得相同的利润水平。我国税法称其为“净利润法”。
关于调整方法使用顺序的问题，经合组织要求首先考虑可比非受控价格法、再销售价格法和成本加成法，且没有规定使用顺序；只有上述三种传统方法无法采用时，才考虑使用利润法。我国的规定：在指三种传统的价格方法均不适用时，可采用其他合理的替代方法进行调整，如可比利润法、利润分配法、净利润法等。”
解析：
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第6题：
论述房地产抵押的概念及特点。
正确答案: 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保，确立的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有：
（1）房地产抵押权是为担保债权而设立的，与所担保的债权是主从关系，对其具有附从性。
（2）房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。
（3）房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。
（4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。
（5）房地产抵押权的追及性，即抵押人将抵押房地产转让给他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议。
第7题：
房地产转让的分类中，根据（）将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。
- A、土地使用权的获得方式
- B、转让的对象
- C、转让的方式
- D、转让的类型
正确答案:C
第8题：
论述房地产开发资金运行的特点及矛盾。
参考答案：(1)房地产开发资金的运行特点：房地产开发并不需要全部以自有资金投入，可以通过滚动开发实现资金的运营。
但滚动开发的前提是建立在资金链良性循环基础上的，如果资金链断裂，则其风险巨大。
当前随着国家对房地产预售条件、出让金交缴、项目资本金、开发贷款及按揭贷款管理的从严管理，房地产开发项目对项目前期的资金链要求越来越高。
(2)房地产开发资金运行的矛盾：房地产开发资金在实际运行中存在着资金需求量大与来源有限、资金投入集中与来源分散的矛盾。
因此，要进行房地产的开发经营，就一定要设计好合理的现金流量，确保资金链畅通运行。
但滚动开发的前提是建立在资金链良性循环基础上的，如果资金链断裂，则其风险巨大。
当前随着国家对房地产预售条件、出让金交缴、项目资本金、开发贷款及按揭贷款管理的从严管理，房地产开发项目对项目前期的资金链要求越来越高。
(2)房地产开发资金运行的矛盾：房地产开发资金在实际运行中存在着资金需求量大与来源有限、资金投入集中与来源分散的矛盾。
因此，要进行房地产的开发经营，就一定要设计好合理的现金流量，确保资金链畅通运行。
第9题：
问答题
房地产项目转让
正确答案：
解析：
第10题：
问答题
请论述房地产投资的特征？
正确答案：
1.投资周期长、投资额巨大
2.具有高风险和高收益性
3.投资对金融的依赖性较强
4.投资受城市规划和环境的影响较大
5.投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大。
6.投资所形成的资产流动性较大
7.投资具有保值增值性
2.具有高风险和高收益性
3.投资对金融的依赖性较强
4.投资受城市规划和环境的影响较大
5.投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大。
6.投资所形成的资产流动性较大
7.投资具有保值增值性
解析：
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