问答题案例一　　甲公司向乙公司借款1500万元，并和乙公司私下商定将自己位于市中心以行政划拨方式取得的A地块作为抵押。现在因为甲公司经营不善，无法按期还款，乙公司申请法院强制拍卖该地块或者把A地块的土地使用权判给乙公司，以偿清甲公司向乙公司的借款。但是，甲公司3个月前将该块土地转让给了丙公司，丙公司已经从甲公司手中拿到了A地块原来的土地使用权证书。　　问题：试分析此案哪些方面存在问题。

无名合同，是指我国法律没有规定其类型和内容的合同。本题中所述合同我国法律中没有规定，因此是无名合同，A项正确。丙公司的股权属于张某和方某，因此甲公司处分丙公司10%的股权当属无权处分无疑，B项正确。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，C项错误，D项正确。


根据《合同法》第93条的规定，A项正确，B项错误。根据《合同法》第97条规定，C项正确，D项错误。


本题中，2013年5月1日张某、方某与乙公司并无合同关系，因此A项表述错误。选项B无法律依据，因此错误。张某、方某与丙公司亦无合同关系，因此选项C表述错误。向国土部门购买土地使用权的是丙公司，并非张某、方某，故D项表述也不正确。


A项显然正确。甲公司对乙公司提出的异议理由有两点，一是认为已经转让了股权，因此对方不能终止合同；二是要求支付1000万尾款。这两点均不成立，因为4000万元对应的甲公司的义务是取得土地使用权，而非股权。对应股权的是1000万元，但是甲公司提出异议时履行期限尚未届至。因此B项错误，C项错误。乙公司支付尾款的义务是在甲公司转让股权之后，是后履行义务的一方，而不安抗辩权是先履行义务的一方行使的权利，因此D项错误。


《合作协议二》是双方的真实意思表示，又没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此是有效的，A正确，B、C错误。《合作协议一》是甲公司与乙公司之间签订的，而《合作协议二》是张某、方某与乙公司签订的，由于合同当事人不同，因此《合作协议一》不能被《合作协议二》取代，D项错误。


本题中丁公司的《承诺函》符合单方允诺的构成，因此A项正确。本题中乙公司未作出任何意思表示，因此不可能产生合同关系，B项错误。并存的债务承担是指债务人并不脱离合同关系，而由第三人加入到合同关系当中，与债务人共同承担合同义务的债务承担方式。并存的债务承担我国法律并没有规定，理论上认为，由于第三人参与到现在的法律关系当中，对债权人只会有利不会有害，因此原则上并存的债务承担不需要债权人同意即可构成。因此，C项正确，D项错误。

选项 A 正确，选项 B 错误。《担保法》第三十六条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。本题中，甲公司将建设用地使用权抵押给乙银行时，土地上尚未附着住宅楼。因此，乙银行仅对该建设用地享有抵押权。选项 C 正确。《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，丙公司对该住宅楼及其建设用地使用权的优先受偿权优先于乙银行的抵押权。选项 D 正确。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先32受偿权不得对抗买受人。本题中，丁已经交付 80%的购房款，因此丙公司对该住宅楼及其建设用地使用权的优先受偿权不得对抗丁对其所购商品房的权利。

国有建设用地使用权出让最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

本题考查房地产转让、土地使用权的续期。 A、B项：《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第42条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”我国实行房地一体，房屋不能脱离土地使用权而单独存在，甲公司不可能将整幅地块转让而保留位于该地块的楼房的所有权，故A项错误，B项正确。
46年之前申请续期。故D项正确。
C项：《城市房地产管理法》第44条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”据此，乙公司要改变土地用途，仅取得原出让方的同意，并不符合法律规定。故C项错误。
D项：《城市房地产管理法》第43条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”据此，乙公司的土地使用权年限为47年。《城市房地产管理法》第22条第1款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”据此，乙公司受让后，可以在其土地使用权的使用年限满

【考点】地役权【详解】本题题干信息量少，乙公司在自己的B地块上修路本与甲公司无关，但由于系因甲公司与乙公司约定修路，再结合题目选项的表述，可推知乙公司为甲公司设定了地役权，A地块为需役地，B地块为供役地。《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”题目中未说明该项地役权的设立办理了登记，因此不能对抗善意的第三人丁。综上，A、B项正确，C、D项错误。

房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜，因此乙公司应对甲公司予以赔偿。

无名合同，是指我国法律没有规定其类型和内容的合同。本题中所述合同我国法律中没有规定，因此是无名合同，A项正确。丙公司的股权属于张某和方某，因此甲公司处分丙公司10%的股权当属无权处分无疑，B项正确。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，C项错误，D项正确。


根据《合同法》第93条的规定，A项正确，B项错误。根据《合同法》第97条规定，C项正确，D项错误。


本题中，2013年5月1日张某、方某与乙公司并无合同关系，因此A项表述错误。选项B无法律依据，因此错误。张某、方某与丙公司亦无合同关系，因此选项C表述错误。向国土部门购买土地使用权的是丙公司，并非张某、方某，故D项表述也不正确。


A项显然正确。甲公司对乙公司提出的异议理由有两点，一是认为已经转让了股权，因此对方不能终止合同；二是要求支付1000万尾款。这两点均不成立，因为4000万元对应的甲公司的义务是取得土地使用权，而非股权。对应股权的是1000万元，但是甲公司提出异议时履行期限尚未届至。因此B项错误，C项错误。乙公司支付尾款的义务是在甲公司转让股权之后，是后履行义务的一方，而不安抗辩权是先履行义务的一方行使的权利，因此D项错误。


《合作协议二》是双方的真实意思表示，又没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此是有效的，A正确，B、C错误。《合作协议一》是甲公司与乙公司之间签订的，而《合作协议二》是张某、方某与乙公司签订的，由于合同当事人不同，因此《合作协议一》不能被《合作协议二》取代，D项错误。


本题中丁公司的《承诺函》符合单方允诺的构成，因此A项正确。本题中乙公司未作出任何意思表示，因此不可能产生合同关系，B项错误。并存的债务承担是指债务人并不脱离合同关系，而由第三人加入到合同关系当中，与债务人共同承担合同义务的债务承担方式。并存的债务承担我国法律并没有规定，理论上认为，由于第三人参与到现在的法律关系当中，对债权人只会有利不会有害，因此原则上并存的债务承担不需要债权人同意即可构成。因此，C项正确，D项错误。

A项，印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。产权转移书据，按所载金额0.5‰贴花。权利、许可证照，包括房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花，一件5元。B项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。C项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。本案例中，丙公司在将该地块使用权转让给丁公司的过程中没有发生占用耕地的事项，不需要缴纳耕地占用税。D项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。本案例中，丙公司将该地块使用权转让给丁公司，产权承受人为丁公司，丁公司需缴纳契税。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。A项，印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商投资企业和外籍人员。C项，土地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。