房产估价师
某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。 A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85
题目
某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。
A.66.34
B.98.42
C.984.20
D.1213.85
B.98.42
C.984.20
D.1213.85
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相似问题和答案
第1题：
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
规划调整给该开发项目造成的损失不包括（ ）。
A.投资利息损失 B.土地价值减损
C.前期工程费损失 D.酒店品质受损造成经营收益损失
规划调整给该开发项目造成的损失不包括（ ）。
A.投资利息损失 B.土地价值减损
C.前期工程费损失 D.酒店品质受损造成经营收益损失
答案：A
解析：
第2题：
某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（ ）万元。
A、183.78
B、257.55
C、873.19
D、1427.16
B、257.55
C、873.19
D、1427.16
答案：B
解析：
考点:净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。
第3题：
某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
第4题：
某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的 总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率 的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
答案：A
解析：
第5题：
某写字楼的持有期估计为l0年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。
请计算该写字楼目前的收益价值。
请计算该写字楼目前的收益价值。
答案：
解析：
选用预知未来若干年后价格的收益公式：
注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。
注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。
第6题：
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
规划调整给该酒店造成的价值减损额为（ ）万元。
A.655.85 B.682.08
C. 1675.85 D.1702.08
规划调整给该酒店造成的价值减损额为（ ）万元。
A.655.85 B.682.08
C. 1675.85 D.1702.08
答案：D
解析：
第7题：
某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。估价对象价值V＝10×10＝100万元，第一年净收益NOI＝10－2.5＝7.5万元，V＝NOI/R，R＝7.5/100＝7.5%。P267。
第8题：
预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．2500
B．400
C．2100
D．2900
正确答案：C
依题意，根据公式：
依题意，根据公式：
第9题：
某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4％和3％，该房地产的报酬率为6％。该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．183.78
B．257.55
C．873.19
D．1427.16
B．257.55
C．873.19
D．1427.16
答案：B
解析：
净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。收益期为有限年的公式收益期为有限年的公式为：
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。
根据题意得，该房地产的收益价格
（万元）
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。
根据题意得，该房地产的收益价格
（万元）
第10题：
某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝房地产未来第一年净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。