房产估价师

某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为（　　）万元。A．2340 B．3780 C．4140 D．5220

题目
某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为（　　）万元。

A．2340
B．3780
C．4140
D．5220
参考答案和解析
答案：B
解析：
把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，采用成本法估价的基本公式为：房地产价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧。本题中，可以得出土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，但是无法得到建筑物折旧，因此运用可比实例成交价格的已知条件，该房地产的总价值＝4200×3000×3＝3780（万元）。
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相似问题和答案

第1题：

某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。己知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。

A．43

B．112.5

C．123.3

D．150


正确答案：C

第2题：

某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2。

A．200

B．300

C．700

D．1000


正确答案：B
依题意，该建筑物的实际价值（2500×1000－2000×500）/1000＝500元/m2，比重置价格低300元/m2。

第3题：

某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（ ）元m2。

A 200 B 300 C 700 D 1000


正确答案：B

第4题：

某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　）万元。

A.43
B.112.5
C.123.3
D.150

答案：C
解析：
本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益＝100×80％×8%＝6.4（万元），土地的净收益＝10－1－6.4＝2.6（万元），土地的价格＝2.6／6％＝43.33（万元），该宗房地产的现值＝建筑物的现值＋土地价格＝100×80％＋43.33＝123.3（万元）。

第5题：

某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。

A．43万元

B．112.5万元

C．123.3万元

D．150万元


正确答案：C

第6题：

有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（ ）元/m2。

A．950

B．1000

C．1200

D．1250


正确答案：A
(1250×5000-1000×1500)÷5000=950(元/m2)

第7题：

有一宗房地产，土地面积为1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。

A．950

B．1000

C．1050

D．1200


正确答案：A

第8题：

某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/㎡。

A．200

B．300

C．700

D．1000


正确答案：B
该类房地产的重置价格=1800元/㎡×1000㎡=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500元/㎡×1000㎡-2000元/㎡×500㎡=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180-150）万元÷1000㎡=300元/㎡

第9题：

指出并改正下面估价报告片断中的错误
有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=26286.4+328580－98574=256292.4（元）
房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）


答案：
解析：
1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8（元）；
2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220（元）；
3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

第10题：

采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（　　）元/m2。

A．3700
B．4040
C．4250
D．5300

答案：C
解析：
容积率=总建筑面积÷占地面积，2=总建筑面积÷占地面积，总建筑面积=2×占地面积，该商品房的单价=（3200×总建筑面积＋2100×占地面积）÷总建筑面积=（3200×2×占地面积＋2100×占地面积）÷2×占地面积=4250（元/m2）。

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