房地产经纪人
关于收益法的说法，错误的有（ ）。(2010年真题)A.收益法的原理是预期原理 B.直接资本化法即现金流量折现法 C.未来的因素决定估价对象当前价值 D.报酬率与投资风险呈负相关 E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
题目
关于收益法的说法，错误的有（ ）。(2010年真题)
A.收益法的原理是预期原理
B.直接资本化法即现金流量折现法
C.未来的因素决定估价对象当前价值
D.报酬率与投资风险呈负相关
E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
B.直接资本化法即现金流量折现法
C.未来的因素决定估价对象当前价值
D.报酬率与投资风险呈负相关
E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
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相似问题和答案
第1题：
（2017年真题）运用收益法评估建（构）筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有（ ）。
A.净收益由总收益扣减总费用求得
B.总收益通常以客观收益为基础计算
C.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用
D.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等
E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金
B.总收益通常以客观收益为基础计算
C.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用
D.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等
E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收益法。选项D错误，房地产总费用不包含折旧费， 通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。
第2题：
关于收益法，下列说法不正确的是（ ）。
A.适用于评估收益性房地产
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
答案：B
解析：
收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。选项B，收益法评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
第3题：
关于经济法的主体，说法错误的有（经济法主体包括所有的组织或个人）。
正确答案：
（经济法主体包括所有的组织或个人）
（经济法主体包括所有的组织或个人）
第4题：
关于财务内部收益率的说法，错误的是（ ）。(2010年真题)
A.财务内部收益率测算时一般采用试算法
B.财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率
C.如果财务内部收益率大于行业的基准收益率，则项目是可以接受的
D.财务内部收益率不能反映项目的营利能力
B.财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率
C.如果财务内部收益率大于行业的基准收益率，则项目是可以接受的
D.财务内部收益率不能反映项目的营利能力
答案：D
解析：
财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。
第5题：
关于收益法的说法，错误的有（ ）。
A.收益法的原理是预期原理
B.直接资本化法即现金流量折现法
C.未来的因素决定估价对象当前价值
D.报酬率与投资风险呈负相关
E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
B.直接资本化法即现金流量折现法
C.未来的因素决定估价对象当前价值
D.报酬率与投资风险呈负相关
E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
答案：B,D
解析：
B项，报酬资本化法是一种现金流量折现法，即即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格或价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格或价值的方法。D项，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
第6题：
关于收益法，下列说法不正确的是()。
A.适用于评估收益性房地产
B.受限于估价对象本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
B.受限于估价对象本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
答案：B
解析：
不受估价对象本身现在是否有收益，只要具有收益能力即可。
第7题：
下列房地产中，适用收益法估价的有（ ）。(2011年真题)
A.公园
B.行政办公楼
C.旅馆
D.图书楼
B.行政办公楼
C.旅馆
D.图书楼
答案：C
解析：
收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。
第8题：
关于内部收益率的说法，错误的是（ ）。（2016年真题）
A：内部收益率适用于独立方案之间的比选
B：内部收益率不能直接用于互斥方案之间的比选
C：内部收益率反映了项目对初始投资的偿还能力
D：净现值相等的两个方案，其内部收益率相等
B：内部收益率不能直接用于互斥方案之间的比选
C：内部收益率反映了项目对初始投资的偿还能力
D：净现值相等的两个方案，其内部收益率相等
答案：D
解析：
本题考查的是建设方案的经济比选。两个方案的净现值相等，其内部收益率不一定相等。参见教材P254。
第9题：
关于收益法的说法，错误的有（ ）。
A、收益法的原理是预期原理
B、直接资本化法即现金流量折现法
C、未来的因素决定估价对象当前价值
D、报酬率与投资风险呈负相关
E、收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
B、直接资本化法即现金流量折现法
C、未来的因素决定估价对象当前价值
D、报酬率与投资风险呈负相关
E、收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
答案：B,D
解析：
B项，报酬资本化法是一种现金流量折现法，即即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格或价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格或价值的方法。D项，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
第10题：
在计算财务内部收益率时，可以采用的方法有（ ）。(2006年真题)
A.内插法
B.经验分析法
C.风险调整值法
D.试错法
E.市场法
B.经验分析法
C.风险调整值法
D.试错法
E.市场法
答案：A,D
解析：
财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即FIRR是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。