房地产经纪人
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。(2012年真题)根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为（ ）元/m2。A.6865 B.6894 C.6903 D.
题目
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。(2012年真题)
根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为（ ）元/m2。
根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为（ ）元/m2。
A.6865
B.6894
C.6903
D.6931
B.6894
C.6903
D.6931
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相似问题和答案
第1题：
某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至10500元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（ ）万元。
A、93.26
B、93.43
C、98.11
D、98.28
B、93.43
C、98.11
D、98.28
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。V＝1×100－[4/（1＋12%）]－1×100×3%＝93.43（万元）。
第2题：
某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）元/平方米。
A.4630
B.4634.1
C.4750
D.5000
B.4634.1
C.4750
D.5000
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格＝5000－2000/1%×[1－1（1＋1%）6]/100－5000×5%＝5000－115.9－250＝4634.1（元/平方米）。参见教材P108。
第3题：
(2015年真题) 某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，销售税金及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。（8分）
答案：
解析：
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税）
1.建筑面积=13.33×2.56=34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入（不扣除营业税及附加）
=（34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000=268009.956（万元）
3.总成本=34.1248×（1.04A+3800）+5500=35.48979A+135174.2
4.利润=销售收入-销售税费-总成本
8000=268009.956-35.48979A-135174.2
A=3517.512（元/平方米）。
1.建筑面积=13.33×2.56=34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入（不扣除营业税及附加）
=（34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000=268009.956（万元）
3.总成本=34.1248×（1.04A+3800）+5500=35.48979A+135174.2
4.利润=销售收入-销售税费-总成本
8000=268009.956-35.48979A-135174.2
A=3517.512（元/平方米）。
第4题：
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。
根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为（ ）元/m2。
根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为（ ）元/m2。
A、6865
B、6894
C、6903
D、6931
B、6894
C、6903
D、6931
答案：A
解析：
本题中，李某购买的住宅属于期房。在期房与现房同品质（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格。
两者的关系为：。
则李某购买的住宅目前的市场价格为：
两者的关系为：。
则李某购买的住宅目前的市场价格为：
第5题：
某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元／m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5％。
房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为（ ）元／m2。
房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为（ ）元／m2。
A、500、00
B、714、29
C、1250、00
D、1666、67
B、714、29
C、1250、00
D、1666、67
答案：B
解析：
楼面地价=土地单价÷容积率，，根据已知数据得，该房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为：（5000000÷3000）÷（7000÷3000）=714.29（元/m2）。
第6题：
某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。
A.46.30
B.46.341
C.47.50
D.50.00
B.46.341
C.47.50
D.50.00
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格＝5000－2000/1%×[1－1/（1＋1%）6]/100－5000×5%＝4634.1（元/平方米）。该期房目前的市场价格为4634.1×100＝46.341（万元）。P108。
第7题：
某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。中年人张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5％。
2.张某购买该套商品住房的实际总价为（ ）万元。
2.张某购买该套商品住房的实际总价为（ ）万元。
A、 45.00
B、 45.48
C、 47.25
D、 49.61
B、 45.48
C、 47.25
D、 49.61
答案：B
解析：
首付是10万，根据题意，名义余款数额为：4500×105－100000=372500（元）=37.25（万元），则张某购买该套商品住房的实际总价为：37.25÷（1＋5%）+10=45.48（万元）。
第8题：
某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
答案：
解析：
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税），
1.建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：
商品住房销售收入＋配套公租房回购收入
＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000
＝268009.956（万元）
3.总成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.2
4.利润＝销售收入－销售税费－总成本
8000＝268009.956－35.48979A－135174.2
A＝3517.512（元/平米）
1.建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：
商品住房销售收入＋配套公租房回购收入
＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000
＝268009.956（万元）
3.总成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.2
4.利润＝销售收入－销售税费－总成本
8000＝268009.956－35.48979A－135174.2
A＝3517.512（元/平米）
第9题：
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。
为应对房地产市场复杂形势带来的投资风险，李某可采取的最适用的投资风险管理方法为（ ）。
为应对房地产市场复杂形势带来的投资风险，李某可采取的最适用的投资风险管理方法为（ ）。
A、风险回避
B、风险组合
C、风险控制
D、风险转移
B、风险组合
C、风险控制
D、风险转移
答案：C
解析：
风险控制是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，风险发生后减小风险损失。风险控制是房地产投资风险管理中最适用的一种方法。
第10题：
李某欲购买一套期房，一年后交房。与其类似的现房价格为6000元／m2，用于出租的年净租金为360元／m2（出租期初支付），折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是（ ）元／m2。
A、5552、73
B、5724、00
C、6000、00
D、6207、27
B、5724、00
C、6000、00
D、6207、27
答案：A
解析：
在期房与现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为：
=6000－360÷（1+10%）－6000×2%=6000－327.27－120=5552.73（元/m2）。
=6000－360÷（1+10%）－6000×2%=6000－327.27－120=5552.73（元/m2）。