房地产经纪人

　宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140 m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现

题目
　宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140 m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15％左右。
关于墙体裂缝，下列说法中正确的有（　　）。

A、宋某不应故意隐瞒危险因素
B、宋某无法预知“百年不遇暴雨”这一可能危险因素
C、李某应预先请熟人检查导致裂缝原因
D、李某应在墙体出现小裂缝时向经纪人提出
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相似问题和答案

第1题：

李某将自己的一套两居室房屋租赁给宋某，租期3年。现租期已过，李某要求宋某迁出，收回房屋自用，但宋某迟迟不退还房屋。无奈之下，李某向本市中级人民法院递交起诉状。

问:本市中级人民法院是否应受理此案?为什么?


参考答案本市中级人民法院不应受理此案。本案属于基层人民法院管辖。
　　《民事诉讼法》规定:中级人民法院管辖下列第一审民事案件:(1)重大涉外案件;(2)在本辖区有重大影响的案件;(3)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。

第2题：

共用题干
叶某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的×公园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。童某是叶某的朋友，委托叶某购买一套环境好、价格适中、建筑面积150m2左右的住房。于是叶某向童某推荐了×花园。童某经考虑后，委托叶某所在经纪事务所代其选购一套×花园公寓。但童某在迁入×花园仅2个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。童某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高16%左右。

关于墙体裂缝，下列说法中正确的有( )。
A:叶某不应故意隐瞒危险因素
B:叶某无法预知"百年不遇暴雨"这一可能危险因素
C:童某应预先请熟人检查导致裂缝原因
D:童某应在墙体出现小裂缝时向经纪人提出

答案：B
解析：

第3题：

导游员宋某受旅行社委派带团游览，游客李某提出请宋某带其到赌博或色情场所“见见世面”，宋某对此要求当即拒绝，为此，李某心怀不满，在团里散布有辱宋某人格的谣言。对此，下列说法正确的是( )。

A.宋某有权拒绝李某的要求

B.李某提出的要求违反导游职业道德要求

C.宋某有权对侮辱其人格的李某向相关部门控告反映

D.宋某应该学会忍耐，暂且满足李某的要求，不要得罪客人


正确答案：ABC
ABC

第4题：

宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15％左右。

宋某向李某推荐购买A花园住房，（ ）。

A.考虑了李某对环境的要求
B.是一种恰当行为
C.可能是一种不恰当行为
D.应说明各种利益关系

答案：D
解析：
房地产经纪机构承接业务时，在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项，如法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定等。另外，为了稳妥起见，房地产经纪人员应当向客户说明交易中可能出现的利益关系，比如房地产经纪机构已担任卖方代理人的情况下，接受买方委托或者为买方提供经纪服务时，应当向委托人明示已是卖方代理。

第5题：

宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140 m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15％左右。

李某购房价格高出市场价格15％，下列说法中正确的有（　　）。

A.宋某提供了较高的价格信息
B.经纪事务所收取了更高佣金
C.经纪事务所必须退还李某部分房款
D.李某可与经纪机构协商降低房屋价格与佣金

答案：A,C
解析：
A项，宋某没有遵守诚实信用原则，提供了高于市场的价格。诚实信用是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。包括两方面内容：①房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争；②房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。C项，由于宋某代表经纪事务所，所以经纪事务所应该为宋某的行为负责，必须退还李某部分房款。

第6题：

张某和甲房地产经纪公司的经纪人员李某是大学同学，张某委托李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房，报价200万元。李某作为委托代理人，应按（　　）指示处理房屋销售的具体事务。

A.李某所在房地产经纪机构
B.张某
C.房地产门户网站
D.张某爱人

答案：B
解析：
房地产经纪服务委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事务相对人的三方关系。房地产经纪机构受托办理委托事务时，一般以委托人名义进行活动，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。

第7题：

宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15％左右。

关于墙体裂缝，下列说法中正确的有（ ）。

A.宋某不应故意隐瞒危险因素
B.宋某无法预知“百年不遇暴雨”这一可能危险因素
C.李某应预先请熟人检查导致裂缝原因
D.李某应在墙体出现小裂缝时向经纪人提出

答案：B
解析：
违约责任中的免责事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。②受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。③约定免责事由。但根据《合同法》规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。

第8题：

李某将自己的一套两居室房屋租赁给宋某，租期为3年，但是租期已过，李某要求宋某迁出，收回房屋自用，但是宋某迟迟不肯退还房屋。无奈之下，李某向市中级人民法院递交起诉状，问，市中级人民法院是否应当受理？为什么？


参考答案：

市中院不应当受理，本案件属于基层人民法院管辖。根据《民事诉讼法》的规定，中级人民法院管辖下列第一审民事案件：
（1）重大涉外案件；
（2）在本辖区内有重大影响的案件；
（3）最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。


第9题：

宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15％左右。

对于李某名画污损，下列说法中正确的有（ ）。

A.李某应向开发商索赔
B.李某应向经纪事务所索赔
C.李某自己有过失，无法索赔
D.李某可以向房屋所在地人民法院提起诉讼

答案：C
解析：
违约责任中的免责事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。②受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。③约定免责事由。但根据《合同法》规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。本题中，突遇百年不遇的暴雨后属于不可抗力，李某自己请人修缮，3个月后裂缝扩大并渗水，致使价值不菲的名画污损，无法索赔。

第10题：

共用题干
万某委托A房地产经纪人事务所的经纪人宋莹莹购买一套二手房，宋莹莹介绍李欢所有的一套房屋，万某看后拟同意购买。随后，万某与李欢商谈《房屋买卖合同》事宜。

在万某与李欢就该房屋的转让合同进行洽谈过程当中，宋莹莹不得( )。
A:将万某可承受的最高购买价告诉李欢
B:将房屋转让涉及的税费告诉万某与李欢
C:将李欢的付款能力等个人信用情况告诉万某
D:将李欢的房屋存在租赁情况告诉万某

答案：A
解析：

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