第1题:
某房地产开发公司与某市郊区的某乡政府签订了协议,该乡政府同意将1 0 0亩规划乡镇企业用地划给该公司使用。国土资源和房屋行政主管部门依据协议为该公司办理了集体土地使用权证,随后,在该公司缴纳了土地出让金后,又为该公司办理了国有土地使用权证。该市在调整城市总体规划时,将这1 00亩土地的使用性质变更为居住用地。该公司向城乡规划行政主管部门申请建设住宅楼,但是,没有得到批准。
【问题】
试分析,城乡规划行政主管部门没有批准的原因。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿”的规定,该房地产开发公司占用1 00亩土地的行为实际上是违法占地,因此,城乡规划行政主管部门没有批准该公司的建设申请。
【解析】
本题的第一句话“某房地产开发公司与某市郊区的某乡政府签订了协议,该乡政府同意将1 00亩规划乡镇企业用地划给该公司使用”,说明了该房地产开发公司取得了1 00亩集体土地的使用权,该用地的规划性质是乡镇企业用地。
本题的第二句话“国土资源和房屋行政主管部门依据协议为该公司办理了集体土地使用权证,随后,在该公司缴纳了土地出让金后,又为该公司办理了国有土地使用权证”,说明了该公司取得了国有土地使用权证,即没有经过土地征用程序就将集体土地转为了国有土地。需要注意的是,全国注册城市规划师执业资格考试只会涉及城市规划管理的内容,土地管理的内容不会作为考点,因此,不必浪费时间去思考核发国有土地使用权证的程序和依据是否合法。本题的第三句“该市在调整城市总体规划时,将这1 00亩土地的使用性质变更为居住用地”,说明了这1 00亩的用地性质由乡镇企业用地转为了居住用地。本题的第四句话“该公司向城乡规划行政主管部门申请建设住宅楼,但是,没有得到批准”,说明了城乡规划行政主管部门没有批准该房地产开发公司在这1 00亩商用地上建设住宅的申请。从本题的前三句话,我们了解到该公司拥有国有土地使用权证,规划用地性质为居住用地,城乡规划行政主管部门似乎应该批准该公司的申请,没有批准一定有更深层次的原因。我们知道乡镇企业用地不是城市建设用地,是为了解决当地农村集体乡镇企业发展问题而规划的农村建设用地,该用地只能够由当地农村集体及其下属乡镇企业使用,不能用于开发建设,土地所有权为集体土地。居住用地是为了解决城市发展过程中居住功能紧张问题而规划的城市建设用地,在进行建设时要经过行政划拨或征用程序将土地所有权从集体所有转为国家所有,原集体土地使用权人是被拆迁人。通过以上分析,我们就发现了问题的所在,即该房地产开发公司取得该用地的使用权有问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿”的规定,该公司占用土地的行为实际上是违法占地,城乡规划行政主管部门不仅不能批准该公司的建设申请,还应对该公司的违法占地行为进行查处。本题的第五句话“试分析,城乡规划行政主管部门没有批准的原因”,说明了本题要求回答的仅是没有批准的原因,而不要求回答如何进行处理。
第2题:
第3题:
第4题:
第5题:
第6题:
第7题:
第8题:
第9题:
某市一工厂位于市区内,因生产不景气,经总公司批准,同意改建为一座高层宾馆,占地面32000m2。总公司在批准时指出,市委、市规划行政主管部门根据规划,经研究并口头同意厂用地使用性质可以调整。随后该厂便与合作方签订协议,由合作方出资,建成以后各得一的建筑面积。合作双方的建设方案报总公司批准后,即着手进行建设。正当开始施工时,城规划行政主管部门查处了该工程,责令立即停工,听候处理。
【问题】
该工程为什么会受到城市规划行政主管部门的查处?城市规划主管部门应如何处置?
(1)受到查处的原因:属于违法建设。具体如下:
①改变用地性质必须获得城市规划行政主管部门的正式批准,口头意见不能代替正式批准。
②该工程须取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证方可建设,建设单位的上级主管部门没有权力批准建设。
(2)根据《城乡规划法》的有关规定,城市规划行政主管部门应作如下处理:
①对违法建设依法处以罚款。
②建议对建设单位的有关责任人员由其单位或其上级主管部门给予行政处分。
③责令限期改正,经处罚后,该建设单位可到城市规划行政主管部门补办有关手续。
【解析】
本题的第一句话“某市一工厂位于市区内,因生产不景气,经总公司批准,同意改建为一座高层宾馆,占地面积32000m2”,说明了建设用地位于市区,建设用地的现状使用性质为工业用地,建设项目的性质是宾馆,建设用地面积为32000m2。本题的第二句话“总公司在批准时指出,市委、市规划行政主管部门根据规划,经研究并口头同意该厂用地使用性质可以调整”说明了变更建设用地性质仅经过口头批准,并没有获得城市规划行政主管部门的正式批准。
本题的第三句话“随后该厂便与合作方签订协议,由合作方出资,建成以后各得一半的建筑面积”,说明的是建设单位的合作方式,对答题没有实际意义。
本题的第四句话“合作双方的建设方案报经总公司批准后,即着手进行建设”说明了建设工程已经开工进行建设,即已经构成了违法建设,同时,也说明了题目的类型是违法建设行政处罚。
本题的第五句话“正当开始施工时,城市规划行政主管部门查处了该工程,青今立即停工,听候处理”说明的是城市规划行政主管部门已经发现了违法建设行为,并做出了停工的行政行为。
本题的第六句话“该工程为什么会受到城市规划行政主管部门的查处?城市规划主管部门应如何处置?”说明了本题要求回答的内容有两个,一个是要求说明城市规划行政主管部门进行查处的原因,另一个是城市规划行政主管部门处理的措施。我们在本题的审题过程中已经发现,建设工程没有经过城市规划行政主管部门的行政许可即进行建设,构成了违法建设,所以会受到城市规划行政主管部门的查处。由题意可知,变更建设用地的性质已经经总公司批准,并获得了城市规划行政主管部门的口头同意,所以该违法建设不构成严重影响城市规划,城市规划行政主管部门在进行处理时不会做出拆除处理,应进行罚款处理,并要求建设单位按照法定的程序办理建设工程的有关规划审批手续。
第10题: