高级会计师

乙公司系一家从事大型项目建设的上市公司(以下简称“公司”),为某国有控股集团(以下简称“集团”)所控制。因项目开发需要,公司设立了 10 多家全资的项目公司(以下简称“项目公司”)。近年来,因大型项目建设市场不景气,公司面临较高市场风险和较大融资压力。近 3 年的公司年报显示,公司资产负债率一直在 80%左右。为进一步开拓市场,应对各种风险,公司于 2014 年 3 月召开了由管理层、职能部门经理,主要项目公司经理参加的“公司融资与财务政策”战略务虚会。部分人员的发言要点如下: (1)市场部经理:公司应制

题目
乙公司系一家从事大型项目建设的上市公司(以下简称“公司”),为某国有控股集团(以下简称“集团”)所控制。因项目开发需要,公司设立了 10 多家全资的项目公司(以下简称“项目公司”)。近年来,因大型项目建设市场不景气,公司面临较高市场风险和较大融资压力。近 3 年的公司年报显示,公司资产负债率一直在 80%左右。为进一步开拓市场,应对各种风险,公司于 2014 年 3 月召开了由管理层、职能部门经理,主要项目公司经理参加的“公司融资与财务政策”战略务虚会。部分人员的发言要点如下:
(1)市场部经理:公司应制定和实施内部融资战略,即从集团融入资金用于项目公司的项目开发。据了解,目前集团的货币资金余额经常保持在 15 亿元左右,这部分闲置资金完全可以通过“委托银行贷款”等方式用于项目公司。这既不影响集团的利益,也能减轻公司的资金压力。
(2)项目公司经理:公司应鼓励多元化项目融资战略。目前,项目公司设立所需资本全部由公司投入,建议以后新设项目公司时,应吸收外部合格投资者入股,这可以部分缓解公司的资金压力。
(3)董事会秘书:公司融资应考虑股价表现,目前不宜进行配股融资。当前,公司资金总额
100 亿元,负债总额 80 亿元,股东权益总额 20 亿元,总股本 4 亿股:平均股价 4.2 元/股,近 3个月来,公司股价没有太大波动,在市净率较低的情况下,若按 4:1 的比率配售 1 亿股(假定股东全部参与与配售),且配股价设定为 3.8 元/股,则可能对公司股价产生不利影响。
(4)财务部经理:目前大多数项目公司的债务由公司提供担保,这将对公司管理财务风险产生不利影响。为此,公司应强化对担保业务的控制。
假定不考虑其他因素。
要求:

根据资料(4),指出公司为项目公司提供担保时应采取的担保控制措施。
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相似问题和答案

第1题:

 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拥有一宗面积为30亩的地块,规划性质为商业,容积率为3,建筑密度为40%。该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行项目定位、市场推广和代理销售。经调查研究,乙公司认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼,乙公司按规划要求和拟开发方案测算出土地开发总投资为2亿元,建筑投资为8000元/m2。

乙公司对拟开发项目选择推广渠道,应重点考虑(  )。

A.电视广告
B.杂志广告
C.户外广告
D.直接函件广告

答案:C
解析:
广告推广渠道分为传统媒体和网络两种形式。广告宣传中,广告媒介的选择是十分重要的决策,需要对广告计划、项目特点、资金实力、销售进度等综合协调的基础上,确定广告媒介,广告媒介的特征比较如表2-4所示。题中,乙公司调查研究后认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼,所以应选择户外广告,发挥其长期性、固定性及集中性效应优势。
表2-4 广告媒介的特征比较

第2题:

 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拥有一宗面积为30亩的地块,规划性质为商业,容积率为3,建筑密度为40%。该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行项目定位、市场推广和代理销售。经调查研究,乙公司认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼,乙公司按规划要求和拟开发方案测算出土地开发总投资为2亿元,建筑投资为8000元/m2。

若甲公司要求的利润为4800万元,则乙公司采用变动成本定价法为该项目确定的平均售价为(  )元/m2。

A.4133
B.11333
C.12133
D.20340

答案:C
解析:
变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础,加上单位产品贡献,形成产品售价。其公式为:售价=单位变动成本+单位贡献额。单位贡献量=目标贡献/单位总量;目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利。本案例中,目标贡献=200000000+48000000=248000000(元);因为一亩=666.666667平方米,则建筑总面积=容积率×土地面积=3×30×666.666667=60000m2;平均售价=8000+248000000÷60000≈12133(元/m2)。

第3题:

(二)

甲房地产开发公司。(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发,为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议,由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告,同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定,根据利益分享和风险共担的原则,甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项,余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

10.乙公司通过市场分析,制定项目融资方案和营销计划,并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价,此地价为甲公司预期( )。

A.能保本而接受的最高地价

B.能保本而接受的最低地价

C.能取得正常利润而接受的最高地价

D.能取得正常利润而接受的最低地价


正确答案:D

第4题:

共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经批准实施一综合小区开发项目,规划容积率为 2.1。该项目位于城市规划区内的城乡结合部,占地120000m2,其中有40000m2属于国 有土地,其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项 目。该项目由乙建筑工程公司(以下简称乙公司)承包施工,于2009年1月1日动工,工 期10个月。建设过程中,甲公司将在建工程向银行申请抵押贷款。

甲公司应当具有(  )资质。
A:一级
B:二级
C:三级
D:四级

答案:A
解析:

第5题:

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一住宅和商业混合项目,委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。经与甲公司协商,乙公司为项目住宅部分的目标客户制定了置业计划;对项目商业部分采取先租后售的方式促销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查,类似商铺当时月租金为200元/m2。乙公司房地产经纪人张某制定的置业计划得到了很多客户的认同。(2011年真题)

乙公司制定的置业计划应包括的内容为( )。

A.户型
B.价格
C.付款方式
D.物业服务

答案:A,B,C
解析:
客户置业计划是根据购房者的需求,向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法,填写的内容要书写工整。置业计划应包括下列主要内容:①推荐房号(单元);②户型;③面积;④价格;⑤付款方式;⑥首付款;⑦月供;⑧购房折扣;⑨定金;⑩备注;购房者需要申明的事项。

第6题:

共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一写字楼项目,该项目的优势初步定为突出工程质量优良和顶级物业服务。为使该写字楼项目符合市场需求,甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)开展市场调查,进行项目定位,制订广告促销策略。

甲公司的市场营销策略体现了4Ps理论中的(  )要素。
A:产品
B:价格
C:分销
D:促销

答案:D
解析:

第7题:

共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一写字楼项目,该项目的优势初步定为突出工程质量优良和顶级物业服务。为使该写字楼项目符合市场需求,甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)开展市场调查,进行项目定位,制订广告促销策略。

乙公司对写字楼项目定位时,首先应确定(  )。
A:营销策略
B:价格水平
C:目标客户
D:开间及面积

答案:C
解析:

第8题:

  甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一住宅和商业混合项目,委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。经与甲公司协商,乙公司为项目住宅部分的目标客户制定了置业计划;对项目商业部分采取先租后售的方式促销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查,类似商铺当时月租金为200元/m2。乙公司房地产经纪人张某制定的置业计划得到了很多客户的认同。

李某的投资回收期限为(  )年。

A.11
B.12
C.13
D.14

答案:B
解析:
投资回收期是指通过资金回流量来回收投资的年限。其计算公式为:投资回收期=投资总额÷年收益。本案例,李某的投资回收期=11520000÷(200×400×12)=12(年)。

第9题:

共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经批准实施一综合小区开发项目,规划容积率为 2.1。该项目位于城市规划区内的城乡结合部,占地120000m2,其中有40000m2属于国 有土地,其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项 目。该项目由乙建筑工程公司(以下简称乙公司)承包施工,于2009年1月1日动工,工 期10个月。建设过程中,甲公司将在建工程向银行申请抵押贷款。

该项目的工程竣工验收工作由(  )负责组织实施。
A:人民政府建设行政主管部门
B:工程质量监督机构
C:甲公司
D:乙公司

答案:C
解析:

第10题:

2017年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人,售房收入44万元。
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于( )万元。

A、1200
B、1800
C、2100
D、3000

答案:A
解析:
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年,《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。6000万元×20%=1200万元。

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