其它
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预 - 计为2元／平方米?日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20％。 要
题目
要求：
评估该宗地的地价。
相似问题和答案
第1题：
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米．日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。
第2题：
某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)
第3题：
（四）
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
3. 专业费用为建筑费用的10%；
4. 预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
7. 房地产综合资本化率为8%；
8. 每年按365天计算：
9. 本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
解一：
1. 1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
2. 3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
3. 6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
4. 年总收入（元）
6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
=12000000十3744900+10922625 （3分）
=26667525
5. 年总费用（元）
26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
6. 年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
解二：
1. 1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
2. 3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
3. 6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
4. 年总收入（万元）
0. 6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
=2666.75
5. 年总费用
2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
6. 年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
第4题：
【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：
(1)建筑安装工程费=1 200元/m2
(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/m2
第5题：
某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。（12分）
解：
（1）重新购建价格C总
方法一：
1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）
①建筑安装成本=1200元/㎡；
②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；
③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；
④销售费用=C×3%；
⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；
⑥销售税费=C×6.5%；
⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；
⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），
2）总价计算
①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；
②专业费用=3600×8％=288（万元）；
③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；
④销售费用=C总×3％；
⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％） ×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；
⑥销售税费=C总× 6.5％；
⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％） ×35％=1401.624+C总×l.05％；
⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，
解得C总=6356.394万元。
方法二：
每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+ [1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，
解得C=2118.798（元／㎡），
则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。
（2）折旧计算
1）可修复费用=35万元；
2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；
3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；
4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；
5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；
6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。
（3）建筑物现值计算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。
第6题：
某开发商通过出让方式以1000元／m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000 m2，建造成本为2500 元／m2，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其他费用为400元／m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6％。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／m2，试求该项目的开发商成本利润率。
第7题：
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。
(1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元)
(2)年总费用=3 650 000×2%+3 500×5 000×(1.5%+0.2%)+3 650 000 × 17.5%=1 009 250(元)
(3)年纯收益=3 650 000—1 009 250=2 640 750(元)
(4)房地产总价
=36 258 750(元)(5)测算建筑费及专业费=3 500×(1+10%)×5 000=19 250 000(元)
(6)利息=地价×[((1+6%)2-1]+19 250 000×[(1+6%)-1]=0.1236×地价+1 155 1300
(7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20%=0.2×地价+3 850 000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36 258 750-19 250 000-0.1236×地价-1 155 000-0.2×地价-3 850 000
地价=9 069 016(元)
第8题：
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1．将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2．大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3．专业费用为建筑费用的10%； 4．预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5．管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； 6．开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7．房地产综合资本化率为8%； 8．每年按365天计算： 9．本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
解一：
1．1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
2．3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
3．6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
4．年总收入（元）
6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
=12000000十3744900+10922625 （3分）
=26667525
5．年总费用（元）
26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
6．年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
1．1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
2．3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
3．6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
4．年总收入（万元）
0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
=2666.75
5．年总费用
2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
6．年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
第9题：
待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：
预计建设期为2年，第1年投入60%的总建设费，第2年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米，折现率10%。
根据所给条件计算如下：
（1）预计住宅楼的买楼价的现值为：
（2000×6×3000）× （1+10%）-2=36000000×0.8264=29750400（元）
（2）总建筑费用现值为：
（1000×60%）×（1+10%） -（1-0.5）+（1000×40%）×（1+10%） -1.5=600×0.9535+400×0.8668=919（万元）
（3）专业费用=9190000×6%=551400（元）
（4）租售费用及税金=29750400×5%=1487520（元）
（5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×20%=（地价×20%）+（9190000+551400）×20%=（地价×20%）+1948280
（6） 地价＝楼价 －建筑费 －专业费用－租售费用及税金－投资利润
地价=29750400-9190000-551400－1487520- （（地价×20%）+1948280）
总地价=（29750400-9190000-551400－1487520-1948280）÷（1+20%）=16573200÷1.2 =13811000（元）
第10题：
【解】
