税法
位于市区的某房地产开发公司2014年度开发一栋办公楼，开发该办公楼支付地价款400万元，另支付相关税费12万元；支付耕地占用税70万元、基础设施费100万元、建筑安装工程费480万元，开发期间发生借款利息支出80万元（能取得金融机构贷款证明，但不能按转让房地产项目计算分摊）。开发完成后将其全部销售给位于同市的某工业企业，签订了销售合同，销售金额共计2000万元。合同载明，工业企业以货币资金1500万元和一宗价值500万元的未作任何开发的土地使用权作为支付额。该项土地使用权为工业企业2年前以420万元购入的
题目
位于市区的某房地产开发公司2014年度开发一栋办公楼，开发该办公楼支付地价款400万元，另支付相关税费12万元；支付耕地占用税70万元、基础设施费100万元、建筑安装工程费480万元，开发期间发生借款利息支出80万元（能取得金融机构贷款证明，但不能按转让房地产项目计算分摊）。开发完成后将其全部销售给位于同市的某工业企业，签订了销售合同，销售金额共计2000万元。合同载明，工业企业以货币资金1500万元和一宗价值500万元的未作任何开发的土地使用权作为支付额。该项土地使用权为工业企业2年前以420万元购入的（含购入时缴纳的相关税费10万元）。2014年12月工业企业支付了1500万元的银行存款并办理了土地使用权产权转移手续，并按规定缴纳了印花税。已知当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为8%。计算房地产开发公司在计算土地增值税时可扣除的与转让房地产有关的税金。
相似问题和答案
第1题：
位于某市区的一家房地产开发公司，2008年度开发建设办公楼一栋，12月与某生产性外商投资企业签订一份购销合同，将办公楼销售给该生产性外商投资企业，销售金额共计1200万元。合同载明，外商投资企业向房地产开发公司支付货币资金900万元，另将一块未作任何开发的土地的使用权作价300万元转让给房地产开发公司。房地产开发公司开发该办公楼支付的土地价款200万元、拆迁补偿费100万元、基础设施费50、建筑安装工程费400万元，开发过程中发生的管理费用120万元、销售费用60万元。外商投资企业转让给房地产开发公司的土地，原取得使用权时支付的价款200万元，相关税费10万元。
（说明：当地政府确定房地产开发费用的扣除比例为8%）
要求：按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）计算房地产开发公司签订的购销合同缴纳的印花税。
（2）计算房地产开发公司销售办公楼应缴纳的营业税。
（3）计算房地产开发公司销售为办公楼应缴纳的城建税和教育费附加。
（4）计算房地产开发公司销售办公楼的扣除项目金额。
（5）计算房地产开发公司销售办公楼的增值额。
（6）计算房地产开发公司销售办公楼应缴纳的土地增值税。
（7）计算外商投资企业应缴纳的营业税。
（8）计算外商投资企业应缴纳的印花税。
（9）计算外商投资企业转让土地使用权的扣除项目金额。
（10）计算外商投资企业转让土地使用权应缴纳的土地增值税。
【答案】（1）印花税=(1200+300)×0.05%==0.75（万元）
（2）营业税=1200×5%=60（万元）
（3）城建税和教育费附加=60×（7%+3%）=6（万元）
（4）扣除项目=（200+100+50+400）×（1+8%+20%）+60+6=1026（万元）
（5）增值额=1200-1026=174（万元）
（6）增值率=174/1026=16.96%
土地增值税额=174×30%=52.2（万元）
（7）营业税=（300-200）×5%=5（万元）
（8）印花税=（1200+300）×0.05%=0.75（万元）
（9）扣除项目=200+10+5+300×0.05%=215.15（万元）
（10）增值额=300-215.15=84.85（万元）
增值率=84.85 ÷215.15=39.44%
土地增值税=84.85×30%=25.46（万元）
第2题：
B.5.75
C.9.75
D.1.75
第3题：
某市一家房地产开发公司，2009年发生业务如下：
(1) 3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，取得销售收入1200万元；该办公楼的原值为1000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30%，目前建造同样的办公楼需要1500万元；转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关费用20万元。
(2) 通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用气销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例为10%。)
该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计( )万元。
A．550.6
B．616.6
C．700.6
D．778.6
第4题：
某市一家房地产开发公司，2009年发生业务如下：
1)3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，取得销售收入1200万元;该办公楼的原值为1000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30%，目前建造同样的办公楼需要1500万元;转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关费用20万元。
2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元，发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用气销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例为10%。)
根据上述资料，回答下列问题：
A:10032
B:11280
C:11880
D:12540
2.增值额=1200-616.6=583.4(万元)增值率=583.4÷616.6×100%=95%，由此确定其适用税率是40%，速算扣除系数为5%，故应缴纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=202.53(万元)。
3.抵债部分的写字楼视同销售，转让写字楼应确认的销售收入=12000÷(3/5)×(1-1/5)=16000(万元);准予扣除的取得土地使用权所支付的金额=6000×80%×(1-1/5)=3840(万元);准予扣除的开发成本=4000×(1-1/5)=3200(万元);准予扣除的开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元);准予扣除的税金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(万元);加计扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元);则准予扣除项目金额共计=3840+3200+704+880+1408=10032(万元)。
4.该销售行为的增值额=16000-10032=5968(万元);增值率=5968÷10032×100%=59.49%，由此确定的适用税率为40%，速算扣除系数为5%;该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=1885.6(万元)。
第5题：
某市一家房地产开发公司，2009年发生业务如下：
1)3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，取得销售收入1200万元;该办公楼的原值为1000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30%，目前建造同样的办公楼需要1500万元;转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关费用20万元。
2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元，发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用气销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例为10%。)
根据上述资料，回答下列问题：
A:1038.0
B:1236.0
C:1416.0
D:1885.6
2.增值额=1200-616.6=583.4(万元)增值率=583.4÷616.6×100%=95%，由此确定其适用税率是40%，速算扣除系数为5%，故应缴纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=202.53(万元)。
3.抵债部分的写字楼视同销售，转让写字楼应确认的销售收入=12000÷(3/5)×(1-1/5)=16000(万元);准予扣除的取得土地使用权所支付的金额=6000×80%×(1-1/5)=3840(万元);准予扣除的开发成本=4000×(1-1/5)=3200(万元);准予扣除的开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元);准予扣除的税金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(万元);加计扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元);则准予扣除项目金额共计=3840+3200+704+880+1408=10032(万元)。
4.该销售行为的增值额=16000-10032=5968(万元);增值率=5968÷10032×100%=59.49%，由此确定的适用税率为40%，速算扣除系数为5%;该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=1885.6(万元)。
第6题：
某位于市区的化工厂受让一块土地，将其开发好以后与位于市区的某房地产开发公司交换办公楼一幢。双方签定的产权转移书据上各自注明土地作价800万元、办公楼作价1000万元。化工厂受让土地使用权支付的相关价款与费用共计500万元，土地开发成本100万元，准予扣除的开发费用50万元；房地产开发公司建造办公楼发生的土地使用费用支出400万元，房地产开发成本和费用分别为200万元和100万元。
要求：
就化工厂与房地产开发公司的这一交换行为计算双方应该缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、契税、土地增值税和企业所得税。(该市核定的契税税率为4%，房地产开发费用列支比例为l0%。)
【答案】
(1)化工厂：
①应纳营业税=(800－500)×5%=15(万元)。
②应纳城市维护建设税和教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。
③应纳印花税=800×0.5%o+1000×0。5%o=0.4+0.5=0.9(万元)。
④房屋交换以差价作为计算契税的依据，由于在交换中化工厂需要缴纳差价，所以要缴纳契税，而房地产开发公司不需要缴纳。应纳契税=(1000－800)×4%=8(万元)。
⑤化工厂不是房地产开发企业，所以在计算土地增值税扣除项目金额时，其转让土地的印花税0.4万元可以单独扣除(但0.5万元的印花税因与土地转让无关，所以不可以扣除)，非房地产开发企业不能加计扣除20%，契税是因为承受房屋而缴纳，因与土地转让无关也不能扣除。所以：扣除项目金额=500+100+50+15+1.5+0.4=666.9(万元)土地增值额=800－666.9=133.1(万元)由于土地增值率小于50%，所以：应纳土地增值税=133.1×30%=39.93(万元)。
⑥计算企业所得税时，企业缴纳的土地增值税可以据实扣除，0.5万元的印花税和8万元的契税因与土地转让无关，而是因为承受房屋而缴纳，不能在税前扣除。所以：应纳税所得额=800一(500+100+50+15+1.5+0.4+39.93)=93.17(万元)应纳所得税=93.17×25%=23.29(万元)。
(2)房地产开发公司：
①应纳营业税=1000×5%=50(万元)。
②应纳城市维护建设税和教育费附加=50×(7%+3%)=5(万元)。
③应纳印花税=800×0.5‰+1000×0.5‰=0.9(万元)。
④房地产开发公司不需交纳契税。
⑤在计算土地增值税扣除项目金额时，房地产开发公司的印花税不能单独扣除，但可以加计扣除20%，所以：扣除项目金额=400+200+(400+200)×10%+50+5+(400+200)×20%=835(万元)。土地增值额=1000－835=165(万元)由于土地增值率小于50%，所以：应纳土地增值税=165×30%=49.5(万元)。
⑥计算企业所得税时，房地产开发费用和企业缴纳的土地增值税可以据实扣除，但加计扣除20%的部分不能扣除，所以：应纳税所得额=1000一(400+200+100+50+5+49.5)=195.5(万元)应纳所得税额=195.5×25%=48.88(万元)。
第7题：
甲房地产开发公司开发该办公楼支付土地价款800万元、契税40万元、房地产开发成本360万元，开发过程中发生管理费用120万元（包括业务招待费50万元，未包括印花税）、销售费用200万元、财务费用150万元（属于向其他企业借款支付的年利息，约定利率10%，银行同期利率6%）。“营业外支出”账户记载金额160万元。
乙企业转让给甲房地产开发公司的土地使用权为抵债所得，抵债时作价300万元并发生相关税费10万元。
（注：当地政府确定房地产开发费用扣除比例为8%）
根据上述资料，回答下列问题：
2012年甲公司计算土地增值税时的“准予扣除项目”合计（ ）万元。
B.1689.8
C.1701
D.1702.5
【知识点】 其他
第8题：
该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税( )万元。
A．164.73
B．137.63
C．202.53
D．242.23
第9题：
甲房地产开发公司开发该办公楼支付土地价款800万元、契税40万元、房地产开发成本360万元，开发过程中发生管理费用120万元（包括业务招待费50万元，未包括印花税）、销售费用200万元、财务费用150万元（属于向其他企业借款支付的年利息，约定利率10%，银行同期利率6%）。“营业外支出”账户记载金额160万元。
乙企业转让给甲房地产开发公司的土地使用权为抵债所得，抵债时作价300万元并发生相关税费10万元。
（注：当地政府确定房地产开发费用扣除比例为8%）
根据上述资料，回答下列问题：
2012年甲公司应缴纳营业税与印花税合计（ ）万元。
B.145.75
C.149.75
D.151.75
【知识点】 其他
第10题：
某市一家房地产开发公司，2009年发生业务如下：
1)3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，取得销售收入1200万元;该办公楼的原值为1000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30%，目前建造同样的办公楼需要1500万元;转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关费用20万元。
2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元，发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用气销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例为10%。)
根据上述资料，回答下列问题：
A:164.73
B:137.63
C:202.53
D:242.23
2.增值额=1200-616.6=583.4(万元)增值率=583.4÷616.6×100%=95%，由此确定其适用税率是40%，速算扣除系数为5%，故应缴纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=202.53(万元)。
3.抵债部分的写字楼视同销售，转让写字楼应确认的销售收入=12000÷(3/5)×(1-1/5)=16000(万元);准予扣除的取得土地使用权所支付的金额=6000×80%×(1-1/5)=3840(万元);准予扣除的开发成本=4000×(1-1/5)=3200(万元);准予扣除的开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元);准予扣除的税金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(万元);加计扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元);则准予扣除项目金额共计=3840+3200+704+880+1408=10032(万元)。
4.该销售行为的增值额=16000-10032=5968(万元);增值率=5968÷10032×100%=59.49%，由此确定的适用税率为40%，速算扣除系数为5%;该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=1885.6(万元)。