土地估价师
市场比较法估价需具备的条件是（）。A、同一供求范围内B、估价时点的近期C、有较多类似土地的交易D、所处的地区房地产市场较活跃E、房地产交易发生较少的地区
题目
市场比较法估价需具备的条件是（）。
- A、同一供求范围内
- B、估价时点的近期
- C、有较多类似土地的交易
- D、所处的地区房地产市场较活跃
- E、房地产交易发生较少的地区
参考答案和解析
正确答案:A,B,C
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相似问题和答案
第1题：
关于市场比较法，下列说法错误的是( )。
A．估价标的物房价=同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数
B．比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数
C．若以卖方开价而非成交价做比较基准，需依议价系数调整
D．一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择1～2个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格
参考答案：D
解析：D项应为一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择3～4个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格。
解析：D项应为一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择3～4个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格。
第2题：
关于估价方法选用的说法，正确的有（ ）。
A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
答案：B,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。
第3题：
市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
正确答案：
(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交日期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时问过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。
(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交日期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时问过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。
第4题：
出版资源的市场配置需具备什么样的条件？
正确答案: 出版资源的市场配置，需要具备以下四个最基本的条件：
（1）产权的独立性与分散性。首先要求出版物市场的各类市场主体都必须拥有独立的产权，这样才能拥有完全的经营自由；其次要求产权分散而不是过份集中，这样才能使资本更具活动性，更易于接受市场价格指令的诱导。
（2）资源的流动性。要使出版资源能在各种出版物生产活动中自由流动，包括在地区之间、企业之间、载体之间及品种之间的自由流动。
（3）信息的及时性。市场供求状况能及时地通过信息反映出来，经营者能根据市场信息来组织经营活动。信息的及时性又要以完善的信息收集渠道、发达的传输网络及先进的贮存与传播手段等作为基本条件。在及时的信息引导下，出版资源的自由流动才不至于“盲动”。
（4）竞争的充分性。要求一种出版资源有多个需求者，一种资源需求有多个供应者，市场资源的垄断以及产品需求的垄断都已破除。这样，围绕每种资源都能展开竞争。
第5题：
市场比较法的适用条件是要有充足的市场交易资料，且比较实例与估价对象具有相关性和替代性。
正确答案:正确
第6题：
关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。
A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
答案：D
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。选项D，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。参见教材P176。
第7题：
拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ )
答案：错
解析：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已取代《城市房屋拆迁管理条例》，该考点已过时。
第8题：
适用于市场不完善或狭小市场上无法用市场比较法进行估价的房地产估价方法是( )。
A．成本法
B．收益法
C．比较法
D．假设开发法
参考答案：A
解析：B项收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产的估价；C项比较法适用的对象，是本身具有交易性的房地产。
解析：B项收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产的估价；C项比较法适用的对象，是本身具有交易性的房地产。
第9题：
农用地估价常用的方法有（）、（）、（）、申报法、评分法和市场比较法。
正确答案:总收益倍数法；标准田法；收益还原法
第10题：
市场法估价需要具备哪些条件？
正确答案:市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。运用市场法估价需要把可比实例的特殊交易情况，不正常的成交价格修正为正常价格；把可比实例在成交日期的价格调整为在估价时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。【特殊交易情况与正常交易情况不同、成交日期与估价时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）、可比实例状况与估价对象状况不同】