房地产估价师
工业生产的房地产净收益如何测算？
题目
工业生产的房地产净收益如何测算？
参考答案和解析
正确答案:工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用、厂商利润及与房地产可分离的无形资产的价值。
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相似问题和答案
第1题：
（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1．这样的做法有哪些错误?
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
正确答案：
1．错误：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2分）
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2分）
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）（共8分）
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。（2分）（共2分）
1．错误：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2分）
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2分）
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）（共8分）
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。（2分）（共2分）
第2题：
运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为()。
A:影剧院
B:加油站
C:停车场
D:旅馆
B:加油站
C:停车场
D:旅馆
答案：C
解析：
停车场基于租赁收入测算净收益。
第3题：
采用收益法测算房地产价格时，
A．房地产净收益按－固定数额逐年增
B．房地产净收益按－固定数额逐减压
C．房地产净收益按－固定比率额逐年增
D．房地产净收益按－固定比率额逐年减
正确答案：A
第4题：
在收益法评估房地产价值中，评估的依据是( )。
A:实际净收益
B:客观净收益
C:正常净收益
D:市场净收益
B:客观净收益
C:正常净收益
D:市场净收益
答案：B
解析：
实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际净收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。在正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。
第5题：
下列有关预测投资性房地产的未来净收益的说法中错误的是（ ）。
A. 未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费. 运营费用后归属于房地产的收入
B. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息
C. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用
D. 未来净收益应首先通过租赁收入测算
B. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息
C. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用
D. 未来净收益应首先通过租赁收入测算
答案：B
解析：
净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用
第6题：
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
答案：
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
第7题：
下列有关预测投资性房地产未来净收益的说法中错误的是（ ）。
A.未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费.运营费用后归属于房地产的收入
B.运营费用不包括保险费
C.潜在毛收入是假定房地产在充分利用.无空置（即100%出租）情况下的收入，包括除租金以外的收入
D.未来净收益应首先通过租赁收入测算
B.运营费用不包括保险费
C.潜在毛收入是假定房地产在充分利用.无空置（即100%出租）情况下的收入，包括除租金以外的收入
D.未来净收益应首先通过租赁收入测算
答案：B
解析：
运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用。
第8题：
采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+B/Y2表示（ ）。
A．房地产净收益按一固定数额逐年递增
B．房地产净收益按一固定数额逐年递减
C．房地产净收益按一固定比率逐年递增
D．房地产净收益按一固定比率逐年递减
正确答案：A
这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。
这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。
第9题：
采用收益法测算房地产价格时，公式
表示( )。
表示( )。
A、 房地产净收益按－固定数额逐年递增
B、 房地产净收益按－固定数额逐年递减
C、 房地产净收益按－固定比率逐年递增
D、 房地产净收益按－固定比率逐年递减
B、 房地产净收益按－固定数额逐年递减
C、 房地产净收益按－固定比率逐年递增
D、 房地产净收益按－固定比率逐年递减
答案：A
解析：
这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。
第10题：
使用收益法评估房地产价值时，关于净收益的正确理解是（）。
- A、带租约的房地产，租约期内净收益可按租约租金计算
- B、带租约的房地产，租约期外净收益应使用市场平均租金计算
- C、使用营业收入计算净收益，应扣除不能归属于房地产的收益
- D、净收益应使用客观收益计算，一般不直接使用实际收益
正确答案:A,B,C,D