房地产估价师

自用或空置的房地产净收益如何测算？

题目

自用或空置的房地产净收益如何测算？

参考答案和解析
正确答案: 自用或空置的房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时空置的房地产，而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此其净收益不用单独计算，否则就重复了。自用或空臵的房地产的净收益，可以根据有收益的类似房地产的有关资料按照上述相应方式来测算，或者通过类似房地产的净收益的直接比较得出。
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相似问题和答案

第1题：

房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为()。

A:有效毛收入
B:客观净收益
C:潜在毛收入
D:实际净收益

答案：C
解析：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

第2题：

（　　）是从潜在毛收人中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

A.潜在毛收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.空置面积收入

答案：B
解析：
本题考查有效毛收入的概念。有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

第3题：

采用收益法测算房地产价格时，

A．房地产净收益按－固定数额逐年增

B．房地产净收益按－固定数额逐减压

C．房地产净收益按－固定比率额逐年增

D．房地产净收益按－固定比率额逐年减


正确答案：A

第4题：

下列有关预测投资性房地产的未来净收益的说法中错误的是（　）。

A. 未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费. 运营费用后归属于房地产的收入
B. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息
C. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用
D. 未来净收益应首先通过租赁收入测算

答案：B
解析：
净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用

第5题：

影响测算出租商品住宅年净收益大小的因素有（）。

A．租金水平
B．空置率
C．使用寿命
D．收益年限
E．维修费用

答案：A,B,D
解析：
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用
其中，有效毛收入受租金水平、空置率和收益年限的影响；运营费用等于有效毛收入与运营费用率的乘积。

第6题：

下列净运营收益的计算公式，正确的是()。

A:净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-运营费用
B:净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-所得税-运营费用
C:净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-准备金-运营费用
D:净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失+其他收入-运营费用

答案：D
解析：
净运营收益=有效毛收入-运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，所以净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失+其他收入-运营费用。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。

第7题：

运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为()。

A:影剧院
B:加油站
C:停车场
D:旅馆

答案：C
解析：
停车场基于租赁收入测算净收益。

第8题：

采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+B/Y2表示（ ）。

A．房地产净收益按一固定数额逐年递增

B．房地产净收益按一固定数额逐年递减

C．房地产净收益按一固定比率逐年递增

D．房地产净收益按一固定比率逐年递减


正确答案：A
这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。

第9题：

下列有关预测投资性房地产未来净收益的说法中错误的是（　）。

A.未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费.运营费用后归属于房地产的收入
B.运营费用不包括保险费
C.潜在毛收入是假定房地产在充分利用.无空置（即100%出租）情况下的收入，包括除租金以外的收入
D.未来净收益应首先通过租赁收入测算

答案：B
解析：
运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用。

第10题：

采用收益法测算房地产价格时，公式



表示( )。

A、 房地产净收益按－固定数额逐年递增
B、 房地产净收益按－固定数额逐年递减
C、 房地产净收益按－固定比率逐年递增
D、 房地产净收益按－固定比率逐年递减

答案：A
解析：
这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。

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