房地产估价师

计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。

题目

计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。

参考答案和解析
正确答案: 计算过程：
(1)计算公式：
i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。
(2)A1=95万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元
(3)Y=70%×6%+(1-70%)×10%=7.2%
(4)n=50-4=46年
(5)t=3年
(6)将上述数字代入公式计算：
V=95/(1+7.2%)+92/(1+7.2%)2+94/(1+7.2%)3+95/[7.2%×(1+7.2%)3]×[1-1/(1+7.2%)46-3]
=1262.14万元。
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相似问题和答案

第1题：

预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：×

第2题：

建筑物经济耐用年限为60年,该建筑物所占用土地于建筑物建成6年后出让,土地使用权出让年限为50年,估价时点为土地出让之日,则该建筑物的收益年期为()年。

A.50

B.54

C.60


参考答案：A

第3题：

已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/ m2；苦味该

房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/ m2。

A 3816 B 3899 C 4087 D 4920


正确答案：D

第4题：

某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。

A.该房地产的收益价格为136.73万元
B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D.该房地产的合理经营期限为15年
E.该房地产的合理经营期限为20年

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，n＝15。



以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数＝收益价格/年净收益＝143.89/28＝5.14。
　　如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年。



　=143.89

第5题：

预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
下列有关收益期限为有限年n的表述，正确的是( )。



答案：A
解析：

第6题：

某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（ ）元/m2。

A．3800

B．4500

C．5200

D．5600


正确答案：D

第7题：

建筑物经济耐用年限为40年,该建筑物所占用土地于建筑物建成10年后出让,土地使用权出让年限为50年,估价时点为建筑物建成之日,则该建筑物的收益年期为()年。

A.50

B.30

C.40


参考答案：B

第8题：

已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/㎡。

A．3816

B．3899

C．4087

D．4920


正确答案：D

第9题：

预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。

A、 311
B、 435
C、 322
D、 200

答案：B
解析：
[知识点] 报酬资本化法的公式

第10题：

某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至 2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。则该宗房地产2006年3月1日的收益价格为( )万元。

A、 1276.43
B、 1345.68
C、 1208.64
D、 1097.34

答案：D
解析：
该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下：



A1＝98万元
A2＝100万元
A2＝103万元
A＝105万元
Y＝9%
n＝39-4＝35年
t＝3年

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