房地产估价师

假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、建筑物折旧、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。()

题目

假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、建筑物折旧、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。()

如果没有搜索结果,请直接 联系老师 获取答案。
如果没有搜索结果,请直接 联系老师 获取答案。
相似问题和答案

第1题:

下面关于假设开发法的描述正确的是()。

A、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费。

B、假设开发法是将估价时点时的房地产价值,减去未来的正常开发成本、税费。

C、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去估价时点时的正常开发成本、税费。

D、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。


参考答案:D

第2题:

()是预测估价对象未来各期的净现金流量,选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A:直接资本化法
B:收益还原法
C:假设开发法
D:报酬资本化法

答案:D
解析:
报酬资本化法即现金流量折现法,也就是在考虑资金时间价值的前提下,认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量),选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

第3题:

在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于( )

A.房地产具有开发或再开发潜力

B.将预期原理作为理论依据

C.正确判断了房地产的最佳开发方式

D.正确量化了已经获得的收益和风险

E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值


正确答案:CE
在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于下列两个预测:①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);②是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

第4题:

假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。( )



答案:对
解析:
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日,终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。

第5题:

本次估价背景如下:
 估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3 年,规划总建筑面积为1.5 万m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断:
 (六)估价方法适用性分析
 1.根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用
假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
 2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
 3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
 由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。
 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。
 用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素。


答案:
解析:
估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见,是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复,也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下:
 (1)错误:综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
  改为:综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。
  理由:根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999),通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法进行估价;又根据谨慎原则,估价对象为在建工程,故采用成本法进行测算、验证(具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程房产价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格),并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
  (2)错误:采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
  改为:采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
  理由:假设开发法的估价前提有三种:①自己开发,即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发;②自愿转让,估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发;③被迫转让,估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价,评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价,必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择,并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价,一般应采用“被迫转让”前提。
  (3)错误:由于估价对象为商业用房,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。
  改为:由于估价对象为商业用房,故可采用收益法(或市场法结合长期趋势)估算开发完成后的价值。
  理由:①当被征收房屋为商业用途时,应当采用收益法,其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金,进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益,然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状,利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
  (4)错误:用成本法测算建筑物价格时,根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
  改为:用成本法测算建筑物价格时,根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
  理由:在运用成本法估价时注意:①应采用客观成本而不是实际成本;②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时,根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

第6题:

是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法


正确答案:B
[答案] B
本题主要考查的是成本法的概念。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

第7题:

本次估价背景情况如下:
估价对象为一宗商业用途的在建工程,主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段:
1.根据《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3.收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素。


答案:
解析:
1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全,就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价,是因为估价对象为在建工程,其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。
2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押,所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价,或者拍卖、变卖的风险,因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。
3.用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。
用成本法评估在建工程建筑物价格时,应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。
4.由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在,所以估价对象虽已停工3年,但该工程仍属于新开发的房地产,在成本法估价中不应考虑其折旧因素。

第8题:

房地产抵押估价在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估开发成本、有关费税和利润。()

此题为判断题(对,错)。


参考答案:正确

第9题:

某商品住宅在建工程,土地总面积为15000㎡,容积率为2.5,已正常开发建设18个月。同类商吊住宅开发项目的建设期为24个月,相似商品住宅的市场价格为8000元/㎡。

按假设开发法计算该商品住宅的价值时。关于假设开发法说法正确的是()。

A、将开发完成后的价值减去应得的利润来求取估价对象价值的方法
B、假设开发法也称为剩余法、预期开发法
C、形式上是评估新开发房地产价值的成本法的“倒算法”
D、用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值

答案:B,C,D
解析:
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法,是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法形式上是评估新开发房地产价值的成本法的“倒算法”。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值。

第10题:

关于假设开发法估价中开发经营期的说法,正确的有( )。

A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期
B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期
C、建造期的起点是价值时点,终点是未来开发完成后的房地产竣工之日
D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间
E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

答案:A,B,D
解析:
本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期,其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点),终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期,即开发经营期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间,可分为后续建设期和经营期。后续建设期简称建设期,其起点与开发经营期的起点相同,终点是未来开发完成后的房地产竣工之日,即建设期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间,可分为前期和建造期。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日。参见教材P346~347。

更多相关问题