房地产估价师

评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用（）进行估价。A、收益法B、成本法C、假设开发法D、市场法

题目

评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用（）进行估价。

  • A、收益法
  • B、成本法
  • C、假设开发法
  • D、市场法
参考答案和解析
正确答案:C
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第1题：

某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料？


正确答案：
用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：
(1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料；
(2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件；
(3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定；
(4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)；
(5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料)；
(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)；
(7)当地住宅开发的平均利润率资料；
(8)当地的资金利润率资料；
(9)当地住宅开发的专业费用资料；
(10)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料；
(11)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。

第2题：

评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。

  • A、基准日期
  • B、土地开发程度
  • C、基准地价修正体系
  • D、土地用途              
  • E、基准地价公布日期 

正确答案:A,B,D

第3题：

评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。

A.基准日期

B.土地开发程度

C.基准地价修正体系

D.土地用途

E.基准地价公布日期


正确答案：ABD

第4题：

采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按（）求取。

  • A、宗地内外开发投入的费用总和
  • B、宗地外开发投入的费用总和
  • C、宗地内开发投入的费用总和
  • D、宗地内外受益分摊的开发费用总和

正确答案:D

第5题：

模拟土地按最优利用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额来推算确定待估土地使用权转让价格的评估方法称为重置成本法。


正确答案:错误

第6题：

以下物业评估难以采用市场法的是()。

A:学校、纪念堂
B:物业开发土地、普通商品住宅
C:高档公寓、别墅
D:写字楼、商铺

答案：A
解析：
比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。

第7题：

剩余法主要适用于下列各种类型的土地估价中的（）。

  • A、待开发土地的估价
  • B、待拆迁改造的再开发房地产的估价
  • C、现有新旧房地产地价的单独评估
  • D、仅将土地或房产整理成直接利用的土地或房地产的估价
  • E、具有潜在收益的土地

正确答案:A,B,C,D

第8题：

剩余法是将待估土地预期开发后的全部建筑物的销售价格减去()，来确定待估土地价格的方法

A、建造费用

B、利息

C、利润

D、税金

E、专业费用


参考答案：ABCDE

第9题：

下列情况中，（）的土地价格不能用剩余法评估。

  • A、待开发土地
  • B、建筑物已陈旧的房地产
  • C、具有开发或潜在开发价值的土地
  • D、待整理土地

正确答案:B

第10题：

应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。

  • A、供给与需求原则
  • B、报酬递增递减原则
  • C、替代原则
  • D、协调原则

正确答案:C

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