理论与方法
单选题应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。A 供给与需求原则B 报酬递增递减原则C 替代原则D 协调原则
题目
单选题
应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A
供给与需求原则
B
报酬递增递减原则
C
替代原则
D
协调原则
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相似问题和答案
第1题：
运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
正确答案：C
第2题：
应用收益法进行不动产评估的前提条件是（ ）。
A.被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标.技术参数等资料是可以搜集的
B.收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量
C.被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的
D.被评估不动产预期获利年限可以预测
E.被评估不动产的客观收益可以预测并用货币衡量
B.收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量
C.被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的
D.被评估不动产预期获利年限可以预测
E.被评估不动产的客观收益可以预测并用货币衡量
答案：B,C,D
解析：
选项A为采用市场法评估不动产的前提条件之一；收益额是未来的收益，所以选项E不正确。
第3题：
路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其他价格修正率
正确答案：AE
路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。
路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。
第4题：
收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为（）。
- A、市场价格
- B、比准价格
- C、收益价格
- D、成本价格
正确答案:C
第5题：
坚持不动产估价的预期收益原则要求不动产估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对不动产未来的客观、合理的预期收益进行科学的测算，尤其是在收益法、假设开发法中有关不动产收益的确定上。
正确答案:正确
第6题：
有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)
答案：
解析：
(1)房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。
因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。
因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)
第7题：
运用收益法评估不动产的价格，需要确定不动产预期产生的总收益和总费用，从而计算纯收益。可直接应用于估价中的总收益是（）。
- A、实际收益
- B、客观收益
- C、有形收益
- D、无形收益
正确答案:B
第8题：
待估宗地为一块商业用途的空地,评估人员收集一项交易实例作比较参照物,待估宗地的剩余使用年限为30年,交易实例所列土地的剩余使用年限为35年,其他情况与待估宗地一样,假设折现率为8%,求该交易实例的使用权年限修正系数()。
A、0.9659
B、1.0325
C、0.9432
D、0.8956
参考答案:A
第9题：
收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（）。
- A、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估
- B、无收益的不动产的价格评估
- C、交易型不动产的价格评估
- D、很少发生交易的不动产的价格评估
正确答案:A
第10题：
利用路线价估价法估价的具体程序应为（ ）
- A、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
- B、①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
- C、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价
- D、①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价
正确答案:B