采用剩余法评估地价时,根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,一般采用()和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。
第1题:
有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例,具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5—2之间时,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005-2009年,每年地价指数上升1%。
要求:试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。
(1)应用下列公式进行评估:P=P′*交易时间修正*交易情况修正*容积率修正*区域因素修正*个别因素修正*年期修正*剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表,见下表:
(3)年期修正:KA=KD=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135KC=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066
(4)参照物地价修正:A:2200*1.01*100/99*104/102*100/99*1.0135=2343(元/平方米)B:2400*1.01*104/106*100/102=2332(元/平方米)C:2300*1.01*1.0066=2338(元/平方米)D:2100*1.012*100/98*104/102*100/99*1.0135=2282(元/平方米)
(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)
第2题:
成本逼近法评估地价时往往采取以待估宗地的土地取得费与开发费作为评估依据。
第3题:
A.年期修正系数×区位因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
B.年期修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
C.年期修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
D.年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
第4题:
对于出售的房地产,采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时,根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,可以采用()和长期趋势法相结合进行估算。
第5题:
某待估宗地所处区域基准地价为500元/m2,根据待估宗地条件和基准地价修正系数表,经分析测算,区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13,年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51,则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为()元/m2。
第6题:
第7题:
利用路线价估价法估价的具体程序应为( )
第8题:
对于出售的房地产,采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时,根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,可以采用( )和长期趋势法相结合进行估算。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.路线价法
第9题:
通常现有新旧房地产中地价的单独评估,均采用剩余法评估。( )
第10题:
在路线价法中,不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()。