酒店市场调查

该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：
　　（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
　　（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
　　②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。　　③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
　　（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。
　　（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。

根据市场调查目的可以将市场调查分为：探测性市场调查、描述性市场调查、因果性市场调查、预测性市场调查。

根据市场调查目的可以将市场调查分为：①探测性市场调查，是指在制定正式调查方案的时候，为了准确定义调查问题，发掘问题的内在性质，获取研究问题的研究思路、研究框架以及设计中的某些难点和重点所进行的调查研究活动；②描述性市场调查，是指对所研究的市场现象、市场因素做客观的全面反映的市场调查；③因果性市场调查，是指为了研究两个市场变量之间是否存在因果关系而进行的市场调查；④预测性市场调查，是指通过搜集、整理和分析历史资料与现在的各种市场情报资料，预测市场供求变化或企业生产经营前景而进行的具有推断性的调查。

本题考查的是市场调查的程序。市场调查的程序为：确定市场调查目标→制订市场调查计划→实施市场调查→市场调查资料整理与分析→撰写市场调查报告，故本题选C。