00122房地产评估
某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（）。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定
题目
某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（）。
- A、取三者的平均值
- B、取三者的中间值
- C、任选其中之一
- D、在三者的基础上综合分析决定
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相似问题和答案
第1题：
房地产估价的基本方法包括()。
A:比较法
B:折旧法
C:收益法
D:趋势法
E:成本法
B:折旧法
C:收益法
D:趋势法
E:成本法
答案：A,C,E
解析：
房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
第2题：
下列关于房地产估价方法选用的说法中，错误的是( )。
A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法
B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为主要估价方法
C.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法
D.根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍
B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为主要估价方法
C.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法
D.根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍
答案：B
解析：
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
第3题：
()被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。
A、市场比较法
B、成本法
C、剩余法
D、收益还原法
参考答案：D
第4题：
关于估价方法选用的说法，正确的有（ ）。
A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
答案：B,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。
第5题：
比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）
答案：对
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。
第6题：
本次估价背景情况如下：
估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选用要求
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定：
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。
2.估价方法选用
（1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。
（2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。
（3）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。
（4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。
3.估价技术路线
（1）比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。
（2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。
（3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。
（4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异
的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。
（5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。
估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选用要求
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定：
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。
2.估价方法选用
（1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。
（2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。
（3）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。
（4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。
3.估价技术路线
（1）比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。
（2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。
（3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。
（4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异
的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。
（5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。
答案：
解析：
1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法、成本法测算的，应选用假设开发法”错误，改为：“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法测算的，应选用假设开发法。”
2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”
3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜
力，故本次估价不选用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”
2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”
3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜
力，故本次估价不选用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”
第7题：
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
A、应采用客观成本而不是实际成本
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。
第8题：
某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为（ ）元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
正确答案：A
(1220+1240+1230)÷3＝1230(元/m2)
(1220+1240+1230)÷3＝1230(元/m2)
第9题：
可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。
第10题：
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。
A．应采用客观成本而不是实际成本
B．应采用实际成本而不是客观成本
C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
B．应采用实际成本而不是客观成本
C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
在运用成本法估价时特别要注意下列三个问题：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。