房地产经济学
相似问题和答案
第1题：
<1> 、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？
<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。
（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。
第2题：
B.特殊性
C.多样性
D.竞争性
第3题：
证券市场与借贷市场相比有什么特殊性？
证券市场和借贷市场虽然都是进行资金供求间的交易，但却有着明显的不同。
（1）交易方式不同。借贷市场的交易是借贷，证券市场的交易是买卖。
（2）资金供给和投资风险承担有直接和间接之别。借贷市场上的投资者是以存款方式，通过银行向筹资者投资，投资风险由银行承担，资金供求双方形成丁一种间接的金融关系。证券市场上的投资者以购买证券方式直接向筹资者投资，自己承担投资风险，直接从筹资者手中取得股息或利息，这是一种直接的金融关系。
（3）借贷市场上资金供给者的收益来自贷款利息，证券市场上资金供给者的收益不仅来自股息或利息，而且来自证券价格波动的差价收益。
（4）在借贷市场上，借款合同一经签订，债权人和债务人是固定不变的。在证券市场上.由于证券具有转让性，债权人具有不固定性。
第4题：
B:特殊性
C:分割性
D:管理性
第5题：
B.特殊性
C.分割性
D.管理性
第6题：
B、特殊性
C、多样性
D、竞争性
第7题：
第8题：
证券市场与商品市场相比有什么特殊性？
证券市场和一般商品交易市场相比有以下几点不同：
（1）商品市场的交易对象具有使用价值，人们购买商品是为了消费；证券市场上的交易对象——证券，不能供人们消费，而是凭证券可定期取得股息或利息。
（2）商品市场一般有固定的交易场所，如百货公司、超级市场等；在证券市场中，证券交易所市场有固定的交易场所，其余的场外交易市场则没有固定的交易场所。
（3）商品市场上的交易，一般都是买卖双方直接见面，无需中介介入；而证券市场上买卖双方一般不直接见面，需要委托经纪人代为办理交易。
（4）商品市场上购买者和出售者的关系短暂而且简单，购买者支付现金领取商品后，买卖双方的关系就告终结，购买者也不与商品的生产者发生关系；而证券市场上的交易关系则要复杂得多。
（5）商品市场上的交易多为一次性交易，商品购入后便投入了消费；而在证券市场上，同一证券常要经过多次交易。证券反映的是一种财产所有权关系，在证券到期前，这种关系始终存在，证券持有者既可保留权利，也可将权利转让出去，证券一般会在证券流通市场上多次易手。
第9题：
B、特殊性
C、分割性
D、管理性
第10题：
B.房地产交易的特殊性，房地产商品的复杂性
C.房地产交易的复杂性，房地产商品的特殊性
D.房地产商品的复杂性，房地产交易的特殊性