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多选题采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括（）。A非常规的融资B特殊关系人间的交易C售后租回D特殊对价或折让
题目
多选题
采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括（）。
A
非常规的融资
B
特殊关系人间的交易
C
售后租回
D
特殊对价或折让
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相似问题和答案
第1题：
对具有控制权股权的评估，在采用市场法和收益法两种评估方法时，应考虑的问题有()。
A. 两种方法中对于非经营性、溢余资产负债的判断是否一致
B. 市场法对存在明显周期性波动的企业，是否只采用了波峰或波谷价格和销量等不具有代表性的指标来预测长期收入水平
C. 关注收益法估算折现率时对风险的评估与市场法调整价值比率所隐含的风险评估是否相匹配
D. 市场法中交易案例比较法应关注可比案例与评估对象的实际相似性、会计政策及税收差异、二于数据的可靠性、特殊交易背景或动机、交易价中协同效应、差异因素修正等影响
E. 收益法预测的明确增长假设与市场法中的隐含增长假设是否-致
B. 市场法对存在明显周期性波动的企业，是否只采用了波峰或波谷价格和销量等不具有代表性的指标来预测长期收入水平
C. 关注收益法估算折现率时对风险的评估与市场法调整价值比率所隐含的风险评估是否相匹配
D. 市场法中交易案例比较法应关注可比案例与评估对象的实际相似性、会计政策及税收差异、二于数据的可靠性、特殊交易背景或动机、交易价中协同效应、差异因素修正等影响
E. 收益法预测的明确增长假设与市场法中的隐含增长假设是否-致
答案：A,C,D,E
解析：
收益法应该考虑对存在明显周期性波动的企业，是否只采用了波峰或被谷价格和销量等不具有代表性的指标来预测长期收入水平，并非市场法。在市场法中应关注可比案例与评估对象的实际相似性、会计政策及税收差异、二手数据的可靠性、特殊交易背景或动机、交易价中协同效应、差异因素修正等影响。
第2题：
（2018年真题）下列关于长期股权投资评估，正确的有（ ）。
A.亏损被投资企业不能采用收益法评估
B.应多关注被投资企业重要可识别账外资产和或有负债
C.采用收益法评估，也应关注评估范围内的重要资产和负债
D.不能考虑被投资企业分红政策的特殊约定对评估的影响
E.子母公司存在关联交易的，被投资企业不能评估
B.应多关注被投资企业重要可识别账外资产和或有负债
C.采用收益法评估，也应关注评估范围内的重要资产和负债
D.不能考虑被投资企业分红政策的特殊约定对评估的影响
E.子母公司存在关联交易的，被投资企业不能评估
答案：B,C
解析：
应关注亏损企业采用收益法评估的适用性。亏损企业往往不能简单理解为收益法不适用，因为导致亏损的因素是多方面的，有可能是经营决策失误等主观因素，也有可能是突发事件等客观因素，应剔除非正常因素影响。选项 A 错误。应关注公司章程或投资协议，了解股东在利益分配、股权转让等方面的权利和义务是否存在特殊的约定，如分红限制、清算约定和存在限售期等，考虑其对评估的影响。选项 D 错误。
第3题：
收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用()来评估。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:内插法
B:成本法
C:收益法
D:内插法
答案：C
解析：
收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
第4题：
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况对被征收房屋价值进行评估，被征收房屋是在建工程的，应当选用()评估。
A:市场法
B:收益法
C:成本法
D:假设开发法
B:收益法
C:成本法
D:假设开发法
答案：D
解析：
第5题：
下列关于长期股权投资评估，正确的有（ ）。
A、亏损被投资企业不能采用收益法评估
B、应多关注被投资企业重要可识别账外资产和或有负债
C、采用收益法评估，也应关注评估范围内的重要资产和负债
D、不能考虑被投资企业分红政策的特殊约定对评估的影响
E、子母公司存在关联交易的，被投资企业不能评估
B、应多关注被投资企业重要可识别账外资产和或有负债
C、采用收益法评估，也应关注评估范围内的重要资产和负债
D、不能考虑被投资企业分红政策的特殊约定对评估的影响
E、子母公司存在关联交易的，被投资企业不能评估
答案：B,C,E
解析：
应关注亏损企业采用收益法评估的适用性。亏损企业往往不能简单理解为收益法不适用，因为导致亏损的因素是多方面的，有可能是经营决策失误等主观因素，也有可能是突发事件等客观因素，应剔除非正常因素影响。选项A错误。应关注公司章程或投资协议，了解股东在利益分配、股权转让等方面的权利和义务是否存在特殊的约定，如分红限制、清算约定和存在限售期等，考虑其对评估的影响。选项D错误。
第6题：
用市场法评估投资性房地产时，选取可比指标需要考虑的因素包括（ ）。
A.市场行情
B.付款方式
C.交易情况
D.交易日期
E.房地产状况
B.付款方式
C.交易情况
D.交易日期
E.房地产状况
答案：C,D,E
解析：
一般从交易情况、交易日期和房地产状况三个方面选取比较指标。
第7题：
下列关于长期股权投资评估，正确的有（ ）。
A.亏损被投资企业不能采用收益法评估
B.应多关注被投资企业重要可识别账外资产和或有负债
C.采用收益法评估，也应关注评估范围内的重要资产和负债
D.不能考虑被投资企业分红政策的特殊约定对评估的影响
E.子母公司存在关联交易的，被投资企业不能评估
B.应多关注被投资企业重要可识别账外资产和或有负债
C.采用收益法评估，也应关注评估范围内的重要资产和负债
D.不能考虑被投资企业分红政策的特殊约定对评估的影响
E.子母公司存在关联交易的，被投资企业不能评估
答案：B,C
解析：
应关注亏损企业采用收益法评估的适用性。亏损企业往往不能简单理解为收益法不适用，因为导致亏损的因素是多方面的，有可能是经营决策失误等主观因素，也有可能是突发事件等客观因素，应剔除非正常因素影响。选项 A 错误。应关注公司章程或投资协议，了解股东在利益分配、股权转让等方面的权利和义务是否存在特殊的约定，如分红限制、清算约定和存在限售期等，考虑其对评估的影响。选项 D 错误。
第8题：
《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。
答案：
解析：
通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。
第9题：
关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（ ）。
A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件
E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件
E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P92。
第10题：
房屋征收评估时，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用（）评估。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。