房地产估价理论与方法
多选题修正系数连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×（）×（）×（）。答案顺序对应）A交易情况修正系数B市场状况修正系数C交易结果修正系数D房地产状况修正系数E权益状况修正系数
题目
多选题
修正系数连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×（）×（）×（）。答案顺序对应）
A
交易情况修正系数
B
市场状况修正系数
C
交易结果修正系数
D
房地产状况修正系数
E
权益状况修正系数
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相似问题和答案
第1题：
共用题干
从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
求取估价对象价值采用的公式是()。
A:估价对象价值=可比实例成交价格*（交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）
B:估价对象价值=可比实例成交价格*交易。情况修正系数/市场状况调整系数/房地产状况调整系数
C:可比实例成交价格=估价对象价值*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
D:估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
A:估价对象价值=可比实例成交价格*（交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）
B:估价对象价值=可比实例成交价格*交易。情况修正系数/市场状况调整系数/房地产状况调整系数
C:可比实例成交价格=估价对象价值*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
D:估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
答案：D
解析：
本题考查可比实例的选取。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
本题考查市场法估价的公式。
本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102；可比实例C：100/100；可比实例E：100/（100-3）=100/97。
本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为：例A的成交日期是2002.11.30，我们要估价时点是2003年8月31日，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2002年11月30日至2003年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)4，所以可比实例A=(1+1%)4。
本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/[100*1/3+(100-2)*1/3+(100-4)*1/3]=100/98可比实例C=100/[(100+3)*1/3+(100+2)*1/3+(100-2)*1/3]=100/101可比实例E=100/[100*1/3+(100-1)*1/3+（100+1）*1/3]=100/100。
本题考查市场法估价的公式。
本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102；可比实例C：100/100；可比实例E：100/（100-3）=100/97。
本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为：例A的成交日期是2002.11.30，我们要估价时点是2003年8月31日，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2002年11月30日至2003年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)4，所以可比实例A=(1+1%)4。
本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/[100*1/3+(100-2)*1/3+(100-4)*1/3]=100/98可比实例C=100/[(100+3)*1/3+(100+2)*1/3+(100-2)*1/3]=100/101可比实例E=100/[100*1/3+(100-1)*1/3+（100+1）*1/3]=100/100。
第2题：
房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以()等于可比实例在估价对象状况下的价格。
A、房地产交易情况修正系数
B、房地产市场状况调整系数
C、房地产状况调整系数
D、房地产价格变动率
B、房地产市场状况调整系数
C、房地产状况调整系数
D、房地产价格变动率
答案：C
解析：
考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在股价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
第3题：
利用基准地价修正法评估宗地价格时,待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价×()×其他因素修正系数。
A.年期修正系数×区位因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
B.年期修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
C.年期修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
D.年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
参考答案：D
第4题：
根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%。
第5题：
可比实例成交价格×（ ）=可比实例正常市场价格。
A.交易情况修正系数
B.房地产价格指数
C.交易日期调整系数
D.房地产状况调整系数
A.交易情况修正系数
B.房地产价格指数
C.交易日期调整系数
D.房地产状况调整系数
答案：A
解析：
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。
第6题：
共用题干
从2008年7月1日至2009年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2009年11月1日则每月递减0.5%，而从2009年11月1日至2010年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2010年8月31日的正常单价。（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
从2008年7月1日至2009年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2009年11月1日则每月递减0.5%，而从2009年11月1日至2010年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2010年8月31日的正常单价。（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
求取估价对象的价格采用的公式是()。
A:估价对象价格=可比实例价格*（交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数）
B:估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数/交易日期调整系数/房地产状况调整系数
C:.可比实例价格=估价对象价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数
D:估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数
A:估价对象价格=可比实例价格*（交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数）
B:估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数/交易日期调整系数/房地产状况调整系数
C:.可比实例价格=估价对象价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数
D:估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数
答案：D
解析：
本题考查可比实例的选择。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
本题考查市场法估价的公式。
本题考查交易情况修正系数。交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102；可比实例C：100/100；可比实例E:100/(100-3)=100/97。
本题考查交易日调整系数。交易日调整系数为：例A的成交日期是2009.11.30，我们要估价时点是2010年8月31日，以2009.11.30作为基点，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2009年11月30日至2010年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)4，所以可比实例A交易日调整系数为(1+1%)4。
本题考查市场法估价的公式。
本题考查交易情况修正系数。交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102；可比实例C：100/100；可比实例E:100/(100-3)=100/97。
本题考查交易日调整系数。交易日调整系数为：例A的成交日期是2009.11.30，我们要估价时点是2010年8月31日，以2009.11.30作为基点，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2009年11月30日至2010年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)4，所以可比实例A交易日调整系数为(1+1%)4。
第7题：
可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于（）。
A.可比实例正常价格
B.估价对象市场价格
C.可比实例比较价格
D.估价对象比较价格
B.估价对象市场价格
C.可比实例比较价格
D.估价对象比较价格
答案：A
解析：
可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于可比实例正常价格
第8题：
某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。
A．0．91
B．0．92
C．1．09
D．1．10
正确答案：B
第9题：
下列公式错误的有()。
A.评估对象的比准价格= 可比案例的成交价格× 交易情况修正系数x 交易日期修正系数x 房地产状况修正系数
B. 评估对象的比准价格= 可比案例的成交价格× 交易情况修正系数× 交易日期修正系数x 区位状况修正系数x 实物状况修正系数× 权益状况修正系数
B.评估总价值= 评估价值x 评估对象面积
D. 房地产状况修正系数= 区位状况修正系数x 实物状况修正系数x 权益状况修正系数
B. 评估对象的比准价格= 可比案例的成交价格× 交易情况修正系数× 交易日期修正系数x 区位状况修正系数x 实物状况修正系数× 权益状况修正系数
B.评估总价值= 评估价值x 评估对象面积
D. 房地产状况修正系数= 区位状况修正系数x 实物状况修正系数x 权益状况修正系数
答案：C
解析：
评估总价值=评估单价×评估对象面积。
第10题：
运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。
A:土地使用年限修正系数
B:期日修正系数
C:拆迁费用修正系数
D:土地等级修正系数
E:容积率修正系数
B:期日修正系数
C:拆迁费用修正系数
D:土地等级修正系数
E:容积率修正系数
答案：A,B,E
解析：
在基准地价修正法中，需修整的因素有：①被估宗地使用年期修正系数;②期日修正系数;③容积率修正系数;④其他因素修正系数。