房地产估价理论与方法

单选题估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A 8B 10C 15D 20

题目
单选题
估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。
A

8

B

10

C

15

D

20

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第1题：

某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。

A．15

B．16

C．17

D．20


正确答案：B

第2题：

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
<1> 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？
<2> 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？


答案：
解析：
1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。
2. 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

第3题：

某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5

月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请

办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。

A 15 B 16 C 17 D 30


正确答案：B

第4题：

根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为（　）。

　　A.估价作业开始日期
　　B.估价对象实地查勘之日
　　C.价值时点
　　D.估价报告出具之日

答案：D
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。

第5题：

房地产评估报告使用期限自()起算。

A:价值时点
B:受理估价委托之日
C:评估基准日
D:估价报告出具日期

答案：D
解析：
估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。致估价委托人函中的落款日期即为估价报告出具日期。

第6题：

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?


正确答案：
1．复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。
2．复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。

第7题：

房地产估价报告使用期限应自()起算。

A:价值时点
B:受理估价委托之日
C:评估基准日
D:估价报告出具日期

答案：D
解析：
估价报告使用期限，是指估价报告出具日期起算。

第8题：

以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查看之日

D.未来处置抵押房地产之日


正确答案：C

第9题：

某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（　）。

A、此估价报告的有效期为20年
B、此估价报告的有效期原则上不超过1年
C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

答案：B,C,D
解析：
考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。

第10题：

在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（　）。

A.转抵押估价
B.抵押房地产价值动态评估
C.抵押成数测算
D.处置抵押房地产估价

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。

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