房地产估价理论与方法
多选题直接资本化法的优点是( )。A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B通常只需要测算未来第一年的收益C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解D资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E计算过程较为简单
题目
多选题
直接资本化法的优点是( )。
A
指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B
通常只需要测算未来第一年的收益
C
每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解
D
资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E
计算过程较为简单
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相似问题和答案
第1题：
根据资本化方式的不同，可以将收益法分为()和报酬资本化法。
A:直接资本化法
B:收益还原法
C:假设开发法
D:现金流量折现法
B:收益还原法
C:假设开发法
D:现金流量折现法
答案：A
解析：
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化和报酬资本化法。
第2题：
直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。
第3题：
收益法可分为报酬资本化法和()。
A.直接资本化法
B.收益还原法
C.假设开发法
D.现金流量折现法
参考答案：A
第4题：
下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（ ）。
A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益
B.直接资本化法的计算过程较简单
C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差
B.直接资本化法的计算过程较简单
C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差
答案：D
解析：
本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。
第5题：
在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法语报酬资本化法的比较。直接资本化法中，资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比，预期期末转售收益较大时，资本化率是选择较小的。用报酬资本化法时，报酬率不受影响。参见教材P271。
第6题：
收益法根据资本化类型的不同，分为（ ）。
A.直接资本化法
B.报酬资本化法
C.投资法
D.利润法
E.市场法
B.报酬资本化法
C.投资法
D.利润法
E.市场法
答案：A,B
解析：
收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。
第7题：
承租人权益价值的计算方法，利用的是（ ）。
A、收入损失资本化法
B、超额费用资本化法
C、直接资本化法
D、成本节约资本化法
B、超额费用资本化法
C、直接资本化法
D、成本节约资本化法
答案：D
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。
第8题：
简述直接资本化法的优缺点。
正确答案：直接资本化法的优点是：1不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;2资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；3计算过程较简单。缺点：由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。
第9题：
收益法根据资本化类型的不同，分为（ ）。
A、直接资本化法
B、投资法
C、报酬资本化法
D、利润法
E、市场法
B、投资法
C、报酬资本化法
D、利润法
E、市场法
答案：A,C
解析：
考点:收益法的含义。收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。
第10题：
试列举报酬资本化法和直接资本化法的优点?
正确答案: 报酬资本化法的优点是：
①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；
②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；
③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。
直接资本化法的优点是：
①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；
②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；
③计算过程较简单。