房地产估价理论与方法
问答题［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，
题目
相似问题和答案
第1题：
某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2～10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（ ）。
A．0.6
B．5.1
C．2
D．6
第2题：
某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8．0
B．5．6
C．5．0
D．0．7
第3题：
某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
第4题：
写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。
B、720
C、860
D、1200
第5题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：
A:240
B:260
C:300
D:500
由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)45≈3633（元/平方米）。
第6题：
现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
第7题：
【解】
该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2
销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
销售税费总额=2790.18万元X3%
=83.71万元
设该宗土地的总价为V，则：
购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元
V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V
V=1165.77万元
故：
土地总价=1165.77万元
第8题：
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
答案：5279.78万元或5279.70万元
第一种答案：
一、项目总建筑面积
1.2×10000×2.5—30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)3=5634.86(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)
(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值：2835×[0.5/(1+10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5]=2580.13(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值：4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值
①住宅楼销售税费：7500×6%=450(万元)
②住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)
五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)÷(1+3%)=(12005.15—338.09—6228.89)÷(1+3%)=5279.78(万元)
第二种答案：
一、项目总建筑面积
①2×10000×2.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×3%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
(三)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值： 2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)0.5]=3434.25(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费7500×6%=450(万元)
五、所能支付的最高土地价格
①第4年末地价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.86—450—8290.76=7238.1(万元)
②贴现：7238.1÷(1+10%)3=5438.09(万元)
③地价款=5438.09÷(1+3%)=5279.70(万元)
第9题：
按假设开发法计算，该写字楼在建工程后续开发的必要支出包括()。查看材料
B.续建成本
C.销售税费
D.取得该在建工程的税费
第10题：
求取某写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。
B、成本法
C、市场提取法
D、直线法