经济法

多选题吉祥房地产开发公司在未取得商品房预售许可证明的情况下对某小区进行预售，其使用虚假的商品房预售许可证明与甲签订了将该小区一套商品房的预售合同。甲在得知此事实后，向法院提起诉讼，开发商在起诉前取得预售许可证。则根据合同法律制度的规定，下列各项表述中，正确的有（　）A吉祥房地产开发公司进行商品房预售，必须申领商品房预售许可证明B该商品房预售合同有效C该商品房预售合同因开发商在订立时未取得预售许可证明而无效D该商品房预售合同因未办理登记而无效

题目
多选题
吉祥房地产开发公司在未取得商品房预售许可证明的情况下对某小区进行预售，其使用虚假的商品房预售许可证明与甲签订了将该小区一套商品房的预售合同。甲在得知此事实后，向法院提起诉讼，开发商在起诉前取得预售许可证。则根据合同法律制度的规定，下列各项表述中，正确的有（　）
A

吉祥房地产开发公司进行商品房预售，必须申领商品房预售许可证明

B

该商品房预售合同有效

C

该商品房预售合同因开发商在订立时未取得预售许可证明而无效

D

该商品房预售合同因未办理登记而无效

参考答案和解析
正确答案： C,B
解析： 商品房预售，属于法律规定的特许经营范围。因此出卖人必须申领商品房预售许可证明，选项A正确;
出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效，选项B正确，选项C错误;
商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外，选项D错误。
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相似问题和答案

第1题：

甲房地产开发公司通过出让取得A地的土地使用权，其进行房地产开发投资，欲预售商品房应当满足一定的条件，以下何者不是必须具备的条件：（ ）。

A．向县级以上人民政府地产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明

B．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

C．持有建设工程规划许可证

D．已经申请办理房屋产权证


正确答案：D
《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣丁交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。” 
　　依此，题中A、B、C选项均为必备条件，而D项不是必备条件。所以本题选D。

第2题：

甲房地产开发公司通过出让取得A地的土地使用权，对其进行房地产开发投资，预售商品房应当满足一定的条件，以下何者不是必须具备的条件?

A 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明

B 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

C 持有建设工程规划许可证

D 已经申请办理房屋产权证


 

　　【解析】考核点是贸易术语。（1）买卖双方谁来办理运输？FOB、CIF、CFR是三个适用于海上运输的价格术语。它们的区别是，CIF、CFR均是卖方办理运输，而FOB是由买方负责安排运输，买方订立运输合同，将船舶指派到装运港，卖方依照买方的指示，将货物装到买方指定的船上，然后及时向买方发出已装船通知，以便于买方买保险。本实例条件中，已说明是由买方办理运输，所以答案只能是FOB。（2）风险的转移。卖方承担在装运港货物越过船舷以前的风险和费用，说明风险的转移是在装运港，并且是以船舷为界。仅就风险转移而言，FOB、CIF、CFR均符合该条件。（3）DDU是到货合同，卖方承担运输和保险的义务，适用于各种运输方式。所以D是错误的。

第3题：

出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定有效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。()

此题为判断题(对，错)。


参考答案：错误

第4题：

在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。

下列关于商品房预售的说法，正确的为（　）。

A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权翻阅
B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证
C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房
D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。参见教材P129。

第5题：

房地产开发企业进行商品房预售，应当向()以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

A:乡级
B:县级
C:市级
D:省级

答案：B
解析：
房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的。不得进行商品房预售。

第6题：

2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第 95～97 题。第 95 题 公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：

A．法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B．《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件

C．双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

D．因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人


正确答案：ABC

第7题：

房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得()。

A:商品房预售许可证明
B:开发企业营业执照和资质证书
C:土地使用权证
D:建设工程规划许可证、施工许可证

答案：A
解析：

第8题：

开发企业进行商品房预售,应当向()管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

A、工商行政

B、物价

C、房地产

D、建设


参考答案：C

第9题：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（　）


答案：对
解析：
本题考核商品房预售合同的效力。除此还要注意：（1）当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。（2）当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第10题：

共用题干
某房地产公司甲要新建商品房，委托房地产经纪公司A代为销售，并授权参与项目的策划与决策，双方签订了委托合同。在预售过程中，客户李某上门咨询买房事宜。

甲预售商品房时，应当具备( )等条件。
A:取得土地使用权证
B:投入资金达工程建设总投资的20%
C:取得建设工程规划许可证
D:取得商品房预售许可证

答案：A,C,D
解析：

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