单选题（1）物业多次维修（2）购买新房（3）要求物业赔偿（4）泡坏家具（5）新房漏雨A 2—5—4—1—3B 3—2—5—4—1C 2—4—1—3—5D 4—1—3—2—5

2012年5月10日，A物业服务企业接到了其负责的小区内5号楼3单元802室业主的投诉，认为802室在下雨时屋顶渗漏是物业服务企业对房屋维修养护管理不当所致，要求A物业服务企业负责维修并给予一定的经济赔偿。

问题：

1.A物业服务企业是否应负责维修，并给予802室一定的经济赔偿？

2.A物业服务企业应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作？

3.房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些？并说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题？

1、A物业服务企业要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。

(1)屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中的破坏而造成。为了查明责任，必须进行技术鉴定。

(2)如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，且在5年保修期内，应由建设单位承担保修责任，物业服务企业不需为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。

(3)如果是物业服务企业在房屋维修养护管理工作中失职所造成的，物业服务企业应该承担责任，负责修复并赔偿损失。

2、房屋的维修养护技术管理工作包括：

(1)配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。

(2)定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。

(3)建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。

(4)制定技术管理制度，确定责任人。

(5)监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。

(6)监督施工过程中安全生产制度的执行情况。

3、(1)房屋及设施设备管理的主要内容及方法有：房屋及设施设备的使用管理、维修。保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零部件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术支持。

(2)房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意以下几点：

①质量的控制，对维修养护质有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

②进度的控制物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度要进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。

③成本的控制通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。

某小区业主买气需用燃气卡购买，某日，业主黄某到物业服务企业购买天然气。因黄某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝向这名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。

问题：

1．物业服务企业的做法是否妥当？为什么？

2．物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？

1、物业服务企业的做法是不妥当的，具体分析如下：

(1)业主不交物业服务费的问题与其到物业服务企业购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。

(2)物业服务企业拒绝向业主黄某出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。

(3)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业服务企业未给业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业服务企业是有责任的。

2、物业服务企业应该采取如下办法妥善解决问题：

(1)根据物业服务企业与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业服务企业购买，物业服务企业应该按照约定向业主出售燃气。

(2)如果物业服务企业要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。

(3)物业服务企业要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。

(4)为了起诉欠费的业主，物业服务企业应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业服务企业作为原告应当向人民法院起诉。