银行客户经理
判断题审核外部提交的估价报告，重点要审核使用的估价方法是否妥当，是否依次优先选择收益法、市场比较法、重置成本法和历史成本法进行评估。（）A 对B 错
题目
判断题
审核外部提交的估价报告，重点要审核使用的估价方法是否妥当，是否依次优先选择收益法、市场比较法、重置成本法和历史成本法进行评估。（）
A
对
B
错
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相似问题和答案
第1题：
适用于市场不完善或狭小市场上无法用市场比较法进行估价的房地产估价方法是( )。
A．成本法
B．收益法
C．比较法
D．假设开发法
参考答案：A
解析：B项收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产的估价；C项比较法适用的对象，是本身具有交易性的房地产。
解析：B项收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产的估价；C项比较法适用的对象，是本身具有交易性的房地产。
第2题：
审核外部提交的估价报告，重点要审核使用的估价方法是否妥当，是否依次优先选择收益法、市场比较法、重置成本法和历史成本法进行评估。()
本题答案：错
第3题：
()被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。
A、市场比较法
B、成本法
C、剩余法
D、收益还原法
参考答案：D
第4题：
关于估价方法选用的说法，正确的有（ ）。
A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
答案：B,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。
第5题：
本次估价背景情况如下：
估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选用要求
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定：
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。
2.估价方法选用
（1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。
（2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。
（3）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。
（4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。
3.估价技术路线
（1）比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。
（2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。
（3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。
（4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异
的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。
（5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。
估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选用要求
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定：
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。
2.估价方法选用
（1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。
（2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。
（3）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。
（4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。
3.估价技术路线
（1）比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。
（2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。
（3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。
（4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异
的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。
（5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。
答案：
解析：
1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法、成本法测算的，应选用假设开发法”错误，改为：“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法测算的，应选用假设开发法。”
2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”
3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜
力，故本次估价不选用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”
2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”
3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜
力，故本次估价不选用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”
第6题：
特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( )。
A．成本法
B．假设开发法
C．收益还原法
D．市场比较法
参考答案：A
解析：特殊工业厂房足有特殊设计或是针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，很少发生交易，所以应采用成本法估价。
解析：特殊工业厂房足有特殊设计或是针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，很少发生交易，所以应采用成本法估价。
第7题：
下列关于房地产估价方法选用的说法中，错误的是( )。
A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法
B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为主要估价方法
C.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法
D.根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍
B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为主要估价方法
C.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法
D.根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍
答案：B
解析：
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
第8题：
房地产的估价方法不包括( )。
A．成本法
B．收益还原法
C．市场比较法
D．净现值法
参考答案：D
解析：D项净现值法是抉择购房与租房的方法。
解析：D项净现值法是抉择购房与租房的方法。
第9题：
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
答案：B
解析：
本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。
第10题：
关于估价方法选用的说法，正确的有（）。
A.所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D.影剧院一般适用比较法和成本法估价
E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D.影剧院一般适用比较法和成本法估价
E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
答案：B,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上，再根据捜集到的资料的数量和质量等情况，正式确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空 罝，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P215、409。