多选题某住宅小区规划设计新颖时尚，定位高档，有大量名人居住，居民张某特意在该小区购买了一套住宅，这表现出张某的购买动机有( )。A求实动机B求新动机C求名动机D求奇动机E求同动机

优点：(1)小区总体布局规整，组团划分合理。
(2)小区住宅朝向、采光较为合理。
(3)小区设置了集中绿地，并且每个组团都安排了宅间绿地，绿化系统组织较为合理。
缺点：
(1)小区住宅户型面积不符合国家有关户型比例的规定。
(2)幼儿园和小学的活动场地不足，且幼儿园受到南侧高层住宅日照遮挡影响。
(3)为小区服务的公共配套设施不足。
(4)小区对外出口过多，不利于封闭管理。
(5)小区南部的综合商业中心对北侧住宅形成采光遮挡。
答案解析：
居住区规划，从用地规划和住宅公建建筑设计两方面分析。用地规划包括用地布局、道路交通组织、公共设施、绿地等；住宅公建建筑设计包括户型比、建筑朝向、建筑间距、建筑群体空间等。
用地布局应注重各功能用地位置、组团划分大小。道路组织注意内部道路分级衔接、对外出入口开设位置和数量、停车场规划。公共设施考虑幼小、商业等的布局和规模。绿地考虑分级设置、规模、与公共建筑的结合。
建筑设计分析户型比例是否合理，建筑朝向及间距是否满足采光、通风、消防需要，住宅建筑群体空间是否形式灵活等。

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：①业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数按照前项的统计总和计算。上述专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。应当认定为专有部分的情况有：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有使用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，业主大会中王某拥有的业主投票权数是1票。

商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。则王某所缴纳的住宅专项维修资金归王某所有。

房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意：①在物业交付前提醒买卖双方物业相关费用的支付责任；②检查电表状况是否正常运行；③协助双方进行煤气（天然气）过户；④结清电话费；⑤协助办理有线电视过户；⑥结算维修基金；⑦检查和验收附属设施；⑧协助办理迁移户口手续；⑨提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修；⑩准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。

在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：①7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。②12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。③高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。

李某：5000×（1+10%）=5500元／平方米程某：5200×（1+4%）=5408元／平方米

优点：

(1)小区总体布局规整，组团划分合理。

(2)小区住宅朝向、采光较为合理。

(3)小区设置了集中绿地，并且每个组团都安排了宅间绿地，绿化系统组织较为合理。

缺点：

(1)小区住宅户型面积不符合国家有关户型比例的规定。

(2)幼儿园和小学的活动场地不足，且幼儿园受到南侧高层住宅日照遮挡影响。

(3)为小区服务的公共配套设施不足。

(4)小区对外出口过多，不利于封闭管理。

(5)小区南部的综合商业中心对北侧住宅形成采光遮挡。

【解析】

居住区规划，从用地规划和住宅公建建筑设计两方面分析。用地规划包括用地布局、道路交通组织、公共设施、绿地等；住宅公建建筑设计包括户型比、建筑朝向、建筑间距、建筑群体空间等。

用地布局应注重各功能用地位置、组团划分大小，道路组织注意内部道路分级街接、对外出入口开设位置和数量、停车场规划。公共设施考虑幼小、商业等的布局和规模。绿地考虑分级设置、规模、与公共建筑的结合。

建筑设计分析户型比例是否合理，建筑朝向及间距是否满足采光、通风、消防需要，住宅建筑群体空间是否形式灵活等。

作为买方独家代理人，房地产经纪人要站在购房人的立场上，协助或代理购房人与业主合理磋商价格，力争使买卖双方达成一致。如果购房人最终对此房源不满意或因为价格等原因无法实现成交，经纪人要重新为其寻找或推荐新的房源。一方面可以从房地产经纪人掌握的房源信息中进行匹配，满足客户的房屋需求。另一方面如果客户对所看房源犹豫或不确定，经纪人要分析房源的优势和劣势，为什么客户对所看房源不满意，再从更大的范围内为客户寻找适合的房源。